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2019年04月01日
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【蘋聞追Click】房委會領展走數 穗禾苑居民硬食3,000萬維修費

建立時間 (HKT): 0401 00:00

房委會2005年出售180個商場及停車場予領匯(現改稱領展),領展需分攤其中23個居屋屋苑公用地方維修保養費用,但多年來均無履行契諾(Covenant)。其中沙田穗禾苑一直由居民支付所有開支,累積款項逾3,000萬元,而商場更於2016年轉售英皇集團。法團主席指事件揭發至今兩年,房委會僅稱分攤範圍只限淋花及保安系統,一直官腔推搪不肯協助小業主釐清責任,法團正計劃循法律途徑追討損失。有立法會議員指契諾無指明適用範圍,批評房委會將居民當「孤兒仔」,無盡監察及執行角色。

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記者 佘錦洪

穗禾苑業主立案法團秘書麥錦榮表示,分攤比率問題最早於2017年揭發,當時踢走舊有法團並整理文件時,在2000年準法團會議紀錄中見到分攤比率的描述,提及房委會會負責49.2%斜坡或公用地方維修費用。由於過去從未聽聞該比率,認為涉及屋苑業主利益,於是聘請律師查冊,終從房委會與領展的買賣協議中知悉詳細內容。

根據2006年房委會與領展前身領匯簽署的轉讓契據附加契諾,商場及停車場的業主,需按屋苑業主的要求,以既定比例分擔公用地方及設施的維修、保養、更換等開支,即使日後轉售,亦要與新買家訂立相似的協議。契諾訂明,穗禾苑屋苑業主要負責50.8%的費用,商場及停車場業主則分別要負擔20.2%及29%,當中未有訂明適用範圍。

不過麥錦榮指出,房署曾於2002年、尚未拆售商場時單方面寄出通知,稱已將管理權交還法團,在維修補養方面再無角色,「但我哋搵咗律師睇睇,話呢一個契諾依然係生效嘅。」

法團翻查自2001年法團成立至今單據紀錄,大至斜坡工程,小至公用供水管,18年來全數由法團負責;2013年屋苑更換地底水管時,曾邀請房署及領展代表一同商議,但當時無人提及分攤比率問題,最終屋苑以用水量計算開支,屋苑小業主支付了其中96%、即2,244萬元。多年來各項開支累積逾3,000萬元。

法團主席梁寶玲表示,居民對原來有分攤協議感到驚訝,因部份公用設施如商場升降機維修保養一直由法團支付,「即係話我哋係津貼緊商場運作,而所有開支就係由居民去負擔,係非常之唔合理囉」。

梁寶玲稱發現問題後,已聯絡房委會要求協助,去年《傳真社》亦曾報道事件,但拖延至今年2月始首次與房署代表開會,「佢哋都係同我地講,如果我哋要問相關問題,要白紙黑字寫信去問,佢哋先會回答」。她引述與會的商場新業主英皇國際代表指,會參考前業主領展做法,「話領展點做佢哋就點做」。

梁寶玲認為房委會一直官腔推搪,無盡契諾監督人角色協助釐清責任,唯有靠居民自行爭取,計劃待業主大會正式通過後,循法律途徑追討損失。同時屋苑範圍七幅斜坡維修限期已屆滿,會與商場新業主商討,按比率分攤工程費用。

房委會回覆查詢時表示,分攤比率是過去應一些業主立案法團要求而作出的善意安排,並有指明項目,已於2005年拆售商業設施時加入轉讓契據並於土地註冊處登記,屬公開資料;穗禾苑分攤項目,按紀錄只涉及公用地方植物澆灌和管理處保安警報系統的維修保養,而更換地底水管工程按用水量分攤開支當年已獲業主大會通過。房委會又指,已提醒穗禾苑現時的拆售物業業主必須嚴格遵守契諾,若發現有違反條款會採取跟進行動。

領展回覆指,根據紀錄顯示,上市以來在收到相關屋苑法團或其代表管理公司提出分攤比率契諾付款要求後,已根據相關契諾條款悉數繳付;至於更換地底水管工程開支,是由屋苑法團委聘之獨立顧問訂定,並由業主周年大會議決通過,亦獲得房委會及領展同意。 英皇集團在截稿前未有回應。

一直協助穗禾苑法團的公民黨立法會議員楊岳橋認為,根據契諾條文分攤比率應該是永續,不會因為轉讓幾多手而改變,而條文無寫明適用範圍,在法律合理原則下,理應適用於所有公用地方,「(房委會)必須用理據去說服人,而唔可以我話係咁就係咁。」他批評房委會在穗禾苑契諾事件上,作為最初簽訂方卻無盡監察及執行角色,「因為業主對第三者可能無足夠知識同財力,唔能夠當孤兒仔,咁唔係一個合理同負責任做法。」

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