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2019年07月12日

預售居屋樓花風險重重
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 - 關焯照

香港樓價走勢非常強勁,即使面對中美貿易戰和反《逃犯條例》修訂兩個負面因素,二手樓價仍能創下歷史新高。如果大家相信「逆市股」理論,即是逆勢而行,香港樓市泡沫將會持續擴大,而市民繼續捱貴樓的困局在短期內看來也難以扭轉。

樓市在供求失衡下,任你林鄭玩任何招數,也難以將樓價壓下來。除非特區政府能夠在未來幾年提供足夠土地供應,否則樓價仍然易升難跌。因此,大家也不應該對樓市泡沫受控存在任何期望了!

最近有學者提出「預批居屋購買權」,將未來幾年內落成的居屋以預售形式發售。其實,這個概念只是效法新加坡推售遠期居屋樓花的措施,不過,分別是新加坡會先計算未來幾年的居屋需求才決定興建居屋數量,而學者的提議是將未來幾年特區政府自己預期的居屋供應量預先發售,所以興建居屋數量是在乎政府的決定,如果供地不足,未來幾年預售的居屋數量仍可以遠低於真正需求。

其實,整個「預批居屋權」的意念是好的,無奈,林鄭政府的信任度是非常低,市民會否相信現政府能夠兌現承諾,這才是一個大問題。如果從公屋輪候時間持續上升來看,政府即使推出「預批居屋權」,也很難令市民安心,因為現屆及過去三屆特首的表現實在太令市民失望,大部份市民認為政府的樓市政策冇料到。

從運房局的公開資料看,未來五年公營房屋建屋量只有十萬個單位,較長策會設下的目標14萬個單位低了四萬個,雖然未來五年居屋供應短缺情況遠不及出租公屋的嚴重,但始終仍未達標。此外,興建公屋的速度也可以因為其他不能預計的因素而被拖慢,例如發展局於上年公佈的九幅轉公營房屋土地改劃進展較預期慢,可能會落成公屋的日期延遲最少一至兩年時間,這情況引證一旦政府未能在預批居屋樓量交到數,市民對政府的怨憤只會不斷增加,對已聲名狼藉的特區政府來說,無疑是搵石頭揼自己隻腳。

「預批居屋權」也涉及不少技術性問題。首先,如何決定申請者的先後,怎樣令申請者覺得公平才是最難解決的問題。假若以現時抽居屋的形式來分配居屋而沒有直接解決青年人難上樓的問題,「預批居屋權」也是一個不着邊際的招數。再者,如果特區政府仍然沒有足夠土地供應,即是「居屋輪候冊」將會越來越長,市民只會更加清楚了解特區政府是無能的。

要改善市民對未來上樓的期望,最簡單的方法是收回整個粉嶺高爾夫球場,這做法不但減低市民的不滿,而且更能加快土地供應,林鄭要有作為,不妨向這方面作出詳細考慮吧!

http://www.acecentre.hk
關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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