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2019年03月29日

林鄭樓控助長樓價瘋升
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

樓市經過差不多半年的調整,本地二手樓價終在今年1月底見底回升,並已持續上升了六星期。從最近幾星期二手住宅註冊宗數顯著上升來看,樓價不但築底成功,並且以頗凌厲的走勢向上抽升。從來樓市見底是量先增加,隨之而來便是價升,所以現時二手樓的確已經重拾升軌,然而,是否會在未來幾個月再創歷史新高,大家不妨拭目以待。

今次樓價回升正好引證林鄭和主理樓市的高官沒有小心考慮將長策公私營房屋比例六比四轉為七比三帶來的負面影響,這草率的決定為樓價注入動力,因為置業者認為未來私營房屋供應會持續減少,最終令樓市的供求失衡問題再次惡化。由於改變長策公私營房屋比例是特區政府決定,所以林鄭必須負上最終責任。

政府樓控措施一團糟,在辣招和金管局過份收緊按揭的影響下,本地樓市已被扭曲。然而,林鄭不聚焦增加短期供應,反而花費大量金錢興建海上人工島,但最終興建的房屋只能夠在十多年後入伙,而大量新界土地卻不敢觸碰。這種政策思維不禁令人感到香港樓價要回到一般家庭能夠負擔的水平根本是奢望。

最近林鄭又準備將一手空置稅(或額外差餉)的草案,提交立法會審議,希望能驅使地產商加快步伐清貨。其實,一手空置稅只是另一項樓控措施,即使措施有針對性,也有潛在的副作用甚至是難以預計的後果。過去十年,政府在樓控上不斷加辣,令房屋供應減少。此外,金管局過份收緊按揭,也令不少希望置業者難以負擔首期,最終二手樓市的流動性也被拖累。

任何樓市措施,無論是針對供應或需求,絕對不是免費午餐,一旦在推行措施時產生一些難以預計的負面影響,政府的好心便會變為壞事,然而,樓市措施影響每一位市民,如果考慮清楚,政府是不應在樓市泡沫不斷膨脹的情況下胡亂出招。

筆者早在林鄭於去年6月底提出一手空置稅後,便公開表示不應該對地產商徵收這稅項,原因是地產商也可見招拆招,利用建築規約期限拖慢落成時間,更甚的是建成後不即時申請入伙紙。假若地產商以這招式來抗衡一手空置稅,林鄭的新招可能令未來四至六年的樓宇供應量減少。

無可否認,市場聰明過政府,由於預期一手空置稅會盡早推出,發展商最近一至兩個月已加快現樓銷售,意圖減低風險。當一手空置稅生效,發展商的現貨數量已大幅減少,隨後便是「揼波鐘」,總之拉布得幾耐便幾耐,看看政府又如何應付了。

林鄭的樓市政策可以形容為眼高手低,以近期樓價回升角度看,這政府根本已失去調控樓市的信譽。筆者作為小市民,看見樓市變到如此瘋狂,只能說:「天要你亡,必先令你瘋狂!」大家同意嗎?
http://www.acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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