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2019年03月08日
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期望管理才是樓控王道
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

上周中原城市領先指數錄得171.91,較上月初的低位169.95已回升超過百分之一。此外,今年首兩個月二手住宅註冊宗數分別為2,616宗和2,633宗,較上年第四季平均註冊宗數1,975宗高出三成以上。按過往經驗,樓價調整完成前都是成交率先反彈,看來今次也不例外。

今次樓市調整只維持了六個月,與上次2015至16年的調整時間差不多。其實,筆者曾在幾個月前預測本地樓市會進入一個較長時間的調整期,然而,香港的老牌地產發展商的確聰明,明白製造市場氣氛來吸引買家,最終不但令自己的樓盤大賣,而且更將置業者的悲觀情緒緩和。今次樓市得以重拾活力,正好反映地產商智勝特區政府了。

讀者仍記得市建局與地產商信置合作的觀塘樓盤「凱匯」於上年12月中開售,當時市場大吹淡風,即使有實力的置業人士也會考慮清楚才入市,這亦令樓市成交急挫。然而,凱匯的首批價單竟低見1.7萬元一呎,可說是平絕市區新盤,較啟德新盤更低出近三成,在當時來說,不少分析員認為發展商以超低價散貨,但事實卻是發展商看得準,首先以低價吸客,營造見底價,然後才逐步推高售價,令買家追價入市。

誠然,讀者可以批評筆者是事後孔明。但筆者在今年1月底已預期樓市開始見底,原因是凱匯的低開策略非常成功,令交投氣氛轉好。雖然發展商在凱匯的售價策略上的確是一個calculated gamble,但勝者為王,市建局和信置能夠設計出一個成功銷售策略,不能不說有勇有謀。

銷售策略成功也要其他輔助性因素配合。筆者近幾年對本地樓市作出更深入的研究,發現要分析香港樓價的中長遠走勢,我們必須明白過去10多年,本地樓市出現嚴重供求失衡狀況。即使上屆政府努力增加住宅供應,但由於土地和房屋在短期內缺乏彈性,所以政府需要持之以恒加大供應部份。無奈,今屆政府突然改變公私營單位比例,由六四比改為七三比,在沒有足夠土地的影響下,將私營單位比例調低,無疑減少這類單位的未來供應量,驅使市民相信樓市供求失衡的問題又再一次惡化了。

收回粉嶺高球場有助立威

在上周日,發展局局長黃偉綸出席一個電台節目時指出,公私營房屋由六四比調整至七三比是屬於「左手交右手」政策。由於土地供應仍到位,政策改動僅屬短期措施,難以期望這些政策能夠發揮「神仙棒」作用,令單位供應大增。

不過,黃偉綸的解釋是有明顯漏洞,因為置業者的預期是會受到政策而改變,所以以「左手交右手」來比喻改變公私營房屋比例是不正確的。大家可以細心思考,假若林鄭決定明年收回整個172公頃粉嶺高爾夫球場作為土地儲備,並承諾盡快平整高球場土地和加大周邊基建,來大幅增加房屋供應。這個決定肯定會改變市民對短期土地供應不足的期望,樓價飆升的情況是有頗大機會受控。

政府收回高球場不但可以改善樓市供求失衡的預期,而且更可「立威」,令市民相信林鄭政府是有決心解決樓市問題。筆者相信,這才是真正樓控的王道。

http://www.acecentre.hk
關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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