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2018年12月14日

香港會否成為翻版東京
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

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新盤觀塘凱匯的首批單位以低於啟德新盤價三成開售,旋即吸引不少希望置業者重回本地樓市。根據凱匯發展商公佈的初步數據,首批出售的488個單位有可能在第一個銷售天便沽清。原以為市場的買樓意欲低會影響新盤銷情,但由於地產商願意以低價賣樓,吸引不少市民蜂擁入市,希望買到平貨。

究竟凱匯的售價是否夠平?筆者相信時間會給予讀者一個答案,但這樓盤低於啟德新盤價三成,即時令啟德的新盤業主坐艇。不過,最好笑仍是王于漸和宋恩榮計算明日大嶼人工島的商業地價格是以啟德地價低三成為估算,看來這兩位經濟學者確有「神通」,能夠預知啟德樓價大冧,不過只是估遲了10多年!

其實,香港無論地價和樓價均被炒上天,無奈,當非理性亢奮支配市場氣氛,置業者便會忽視面前的危機,總是充滿信心,相信單位在更高價放售時會有買家接貨,而樓價是會長升長有的。無奈,這正好是資產泡沫的毒性,當泡沫越大時,毒性相應越厲害,一旦毒性發作,中毒者便會知道毒性的殺傷力。

雖然筆者估計今次樓價的調整幅度不會像97、98年時的樓價,在一年內下挫五成,因為現時已有接近七成業主供完樓了,加上金管局收緊按揭,所以現時大部份業主的財政狀況是遠優於97、98年。然而,在極高位入市者仍要面對樓價調整的心理壓力,如果外圍出現更差的情況,本地樓價出現較顯著的跌幅絕對是有可能的。

樓價持續調整無可避免

香港樓價持續調整無可避免,即使未來幾星期凱匯熱賣,這不外乎表示本地樓價的潛在跌幅可能不超過三成。究竟最終樓價要調整幾多,筆者認為仍需要看本地買家的入市意欲和內地人會否利用這次樓市的調整來趁低吸納本地房屋。筆者相信本地樓價的調整幅度是約20至30%。雖然幅度不太大,始終做按揭涉及槓桿,假若以五成按揭來計算,兩成跌幅已將四成首期蒸發,這也不是一個小數目。

最近與一位中大經濟系舊生討論人口增長對一個城市的房屋所帶來的影響。雖然根據政府統計處的人口預測,由於人口老化,本地的人口數量將在2043年見頂,而住戶數目淨增長(以每五年計算)更在2021年後見頂回落,由於住戶數目淨增長嚴重影響房屋需求,這結果表示,本地的房屋需求是會下降的,最終香港樓價也會大幅回落。

然而這位舊生提出一個論點是值得深思。香港是一個國際城市,亦是內地人喜歡居住的地方,所以在可見的將來,只要香港維持其金融中心地位,不少內地人是會選擇定居香港。這情況與日本東京相似,雖然日本人口持續下降,但由於東京的地理位置和經濟重要性,持續吸引居於日本其他城市和鄉鎮的人移居東京。究竟香港會否是東京的翻版,大家不妨拭目以待。

http://www.acecentre.hk
關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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