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2018年12月13日

公私營合作可有效增房屋供應
(博士工程師 彭一邦、工商管理碩士 周國康) - 彭一邦、周國康

香港的土地短缺問題一直困擾市民。特首的第二份《施政報告》,着意解決土地不足問題。當大家聚焦在「明日大嶼」計劃時,其實遺忘特首在短中期發展的建議。特首提及「土地共用先導計劃」等公私營合作模式、加快棕地研究及發展、公私營建屋比例會調整至七比三,亦會重推活化工廈提供過渡性房屋等政策。我們認為,如果要在短期興建大量公營及資助房屋,要解決兩個重要問題:尋找及釋放現有空置土地,及解決因政府內部複雜程序而產生的樽頸問題。

眾多潛在土地供應措施中,只有棕地、粉嶺高爾夫球場和其他私人娛樂用途土地,以及私人農地是不需要長時間造地。填海雖然可提供大片及完整土地給長遠規劃及發展,但一般要10至20年才可完成。而大部份棕地則有商業活動在進行,包括支援物流及建造業,要他們撤走也要找新的地塊搬遷。在回收粉嶺高爾夫球場方面,社會各方有不同的聲音,政府可能要等待土地供應專責小組的報告才可定奪。而透過公私營合作模式應是短期最有效釋放土地的方案,可以在未來五到十年內釋放新界部份約1,000公頃的私人農地,以填補香港未來十年的土地缺口。

可參考私人機構參建居屋計劃

公私營合作並不是一個新概念。香港早在幾十年前開始已經有不同類型的公私營合作模式,當中有成功亦有具爭議的例子,成功的如沙田第一城及太古城,現在已成為完善的社區;具爭議的有天水圍被標籤為「悲情城市」、珀麗灣居民多次抗議削減來往渡輪班次及數碼港被批評為「不務正業」、官商勾結的房地產項目。過往的經驗告訴我們,要確保公私營合作成功的關鍵是:一、如何建立公平、透明和開放的公私營合作機制以避免任何向私人財團傾斜的項目出現;二、考慮設立專門機構如公私營合作管理局去規劃、管理和監督項目。

在過去多種公私營合作中,已證明有效及高效率的「私人機構參建居屋計劃」(PSPS),例如北角康山花園、屯門置樂花園等。以往PSPS是政府先撥地、賣地或混合發展土地以及計劃周邊的基礎設施和公共設施。私人發展商須根據訂明的規格、標準以及特定時間去設計和興建公共及資助房屋單位,再由政府以指定價格向私人發展商回收。

鑑於目前私人發展商保留大量土地,可以考慮在PSPS的基礎下進行優化:以政府主導進行規劃及發展,包括允許將私人耕地用於住宅用途並提高地積比率、發展商需要在特定時間內建造若干比例公共及資助住房,再由政府由當時市場私營房屋價格及市場回報率(即內部收益率約12-15%)向私人發展商回收。優化PSPS的優點是:一、可選擇性地釋放私人農地,更有效釋放現有土地的潛力,並推動新界發展;二、可為社會提供合理的住房供應及價格之餘,發展商亦得到合理利潤;三、運用私營企業資源發展繞過繁複政府程序,縮短建設時間;四、政府主導規劃發展,避免淪為私人財團的房地產項目。

近日社會上亦有聲音稱政府應該使用《土地收回條例》來收回私人農地並由政府重建。政府一直有收回有公共用途的私人土地,但我們認為,《土地收回條例》不能隨意用,一定要有足夠證明回收土地用作公共用途,否則將會衝擊香港引以為傲的私有產權保障及自由市場經濟。另外,由於使用《土地收回條例》政府將需要額外時間收集土地、完成複雜的政府程序以及應付與發展商潛在的訴訟,勢將開發時間進一步延長,妨礙推動覓地建屋大計。

無可否認,現時這種儼如地產商主導香港房地產市場的狀況,已成為香港一個嚴重結構性問題,並不是短期內可以解決,社會不應把它與土地短缺問題聯繫在一起。在開始變革香港房地產市場結構的同時,更需要一個即時並有效解決房屋問題的方案,而地產商囤積農地的潛藏土地價值,日後轉化成利潤也只是遲早的問題。公私營合作發展可在短期內顯著釋放大量潛在的土地供應,儘管過往公私營合作發展往往被社會說成「官商勾結」,只要政府有公開、公平及透明機制確保有關發展合乎公眾利益,釋除疑慮,我們認為公私營合作仍是各項造地方案的首選。

彭一邦 博士工程師
周國康 工商管理碩士 

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