蘋果日報 | APPLE DAILY
› 選擇地區
三藩市
紐約
洛杉磯
其他美國地區
2018年11月19日
馬上成為壹會員

蘋論:樓市進入長期跌浪 - 盧峯

單看最新公佈的樓市數據,樓價調整的幅度還不算大,大約在5%左右。但從整體趨勢及基本因素來看,樓價跌勢在未來幾星期肯定加速,到明年春天更會達到三成左右的跌幅,回到2015-16年調整浪的低位。

根據中原最新公佈的樓價指數,整體指數跌至180.4點,回到今年5月時的水平;而相比對上一星期樓價下跌達1.25%,是兩年半以來最大跌幅,並且已連續七星期下跌,反映樓價不但已轉勢,跌勢也明顯加快,而不同地區不同面積的住宅無一倖免。按這樣的下行趨勢,未來一、兩個月樓價每星期下跌2%或更多絕不是奇事,到年底樓價指數就會跌掉15%至20%。

新盤劈價 二手樓陷捱打狀態

而且,樓市一旦進入調整便會形成惡性循環,即買家出價越來越低,鋤價越來越狠;賣方眼見樓價不斷下跌信心受打擊,便競相減價套現,令樓市成交價出現一浪低於一浪的態勢,跌幅跌勢並比預期中更大更快。

另一方面,跌市中買家、投資者觀望態度濃厚,大家都不想變成接貴貨的儍子,都在等業主腳軟劈價,以減低自己的風險及增加潛在利潤。地產代理為了促成交易同樣會盡量向業主施壓,鋤低價錢。近期二手樓不斷傳出成交價比高峯低兩成、兩成半的個案,反映的就是買賣雙方議價能力的變化。

原本未受調整影響的一手樓近期成交量也縮減,新近開售的樓盤再看不到人龍,入票數量大減,部份新盤首天開盤出售只能賣出三、四成,得封盤停售再定策略。換言之,得到地產發展商提供各種附帶優惠及方便付款辦法(二按)的新樓也開始面對承接力不足的情況,下一步便要開始減價及增加優惠散貨,好加快資金周轉。當有地產商開始減價求售旗下樓盤,其他發展商特別是實力較次、資金較緊絀的公司只有被迫加入戰團,令一手樓同樣進入不斷跌價的惡性循環。

最終,沒有任何優惠及特別按揭計劃的二手樓陷入捱打狀態,只得進一步減價,樓市跌勢就是這樣一步步加快。

樓市本身的基本因素不斷惡化外,香港整體經濟形勢未來幾季同樣不樂觀。政府最新公佈的第三季本地經濟增長只有2.9%,比頭兩季大為遜色外也比預期差。政府經濟顧問解釋,增長放緩是因為貿易戰的壞影響開始浮現,打擊出口及相關行業。到今年第四季及明年春天,中美貿易戰的壞影響全面衝擊香港經濟,出口、消費、投資將進一步受打擊,GDP增長不但不會像原來政府預計那樣在2%至3%水平,而是可能跌至1%甚至更低,直接打擊投資者、市民對經濟前景的信心,令他們情願沽貨套現,持盈保泰。

貿戰壞影響或延續到2020年

更可怕的是,到目前為止中美貿易戰並沒有任何解決迹象。雙方經貿官員雖已恢復接觸,美國總統特朗普與中國國家主席習近平也敲定月底在阿根廷G20峯會見面。但據美方傳出的消息,特朗普期待的是中國接受他貿易「清單」的要求,包括放棄「中國製造2025」,停止盜取知識產權及美國高科技成果,真正打開市場讓外資企業公平競爭等。

對向來要威愛擺出強人姿態的習近平而言,同意這些要求形同簽署「城下之盟」向美國投降,這口氣他未必吃得下。可若果中國不全盤同意特朗普的清單,這位狂人總統肯定不會收手,會繼續以關稅及其他手段向中國施壓,這樣下來,貿易戰的壞影響大有可能延續到2020年特朗普第一個四年任期,對香港整體經濟及投資氣氛造成的打擊難以想像,早已脫離經濟基本因素樓價要止跌回彈談何容易。

當然,不少樓市投資者及業主過去幾年利潤豐厚,即使樓價從高位下跌兩、三成仍有相當利潤;再加上樓市仍有不少心急上車的買家及首置人士,他們在樓價有一定調整後會入市,故此樓價下跌約三成左右便有可能因承接力改善而喘定橫行,等待新的市場訊號。只是,內地經濟陰霾久久不散,中美貿易戰遲遲不解決,未來幾年本地樓市大有可能進入2000年至03年那樣的陰乾模式,偶有反彈但樓價下跌趨勢不變。期待樓市調整很快完結的人只是一廂情願而已。

盧峯
周一至周六刊出

蘋果日報fb,每日分享精選新聞及網絡新鮮事。
返回最頂
壹傳媒: 香港 台灣 | 私隱聲明 服務條款 刊登廣告 聯絡我們 招聘
© 2019 AD Internet Limited. All rights reserved. 版權所有 不得轉載