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2018年11月01日

蘋論:樓市基調崩壞 樓價不斷尋底 - 盧峯

根據差餉物業估價署剛公佈的樓市數據,樓價在九月份下跌1.44%,比八月份只下跌不到0.1%多,顯示跌勢更快。但仍有市場人士及經濟學者預計樓價頂多下跌5-10%就見底,不會大跌。這樣的分析要不是脫離形勢就是一廂情願,樓市一旦開始轉勢,樓價絕不可能只下跌一成就觸底反彈。

貿戰影響 香港中介作用損

先看看近三十年樓市的兩次調整。1997/98年因亞洲金融風暴引發的樓市轉勢,樓價在多種不利因素包括熱錢撤走,利息扯高,區內經濟增長放緩,住宅供應大增的情況下先下跌三成多,然後進入漫長的陰乾狀態。過程中有些時候出現似真還假的所謂小陽春,樓價來個輕微反彈;卻原來只是下一個跌浪的「陷阱」,樓價很快就掉頭回落,越跌越深,到沙士疫潮期間比高峯期大跌七成以上,所有大型藍籌屋苑都出現大量「樓蟹」,苦不堪言,幾乎把香港經濟也壓垮。

另一次較大調整發生在2015年秋天,當時美國開始利率正常化過程,加上政府推出幾輪辣招加強限制海外買家及炒家,住宅供應又比前幾年稍增,樓價一度見頂回落,到2016年夏天大概調整15%左右就見底。接着來個快速反彈,到今年夏天前一直在創新高,比2015年秋天調整前高位至少再升兩成。

從各種因素看,從今年8月開始的肯定不是2015年那樣的小調整而比較接近97/98年的調整。為甚麼這樣說?2015年引發樓市調整的不利因素相對短暫及輕微,並沒有真正改變樓市的基調。以利率正常化為例,美國聯儲局15年底開始加息,但加息幅度速度比預期低,其他主要央行包括歐央行及日本銀行則在繼續擴大量寬規模,「水浸」市場的態勢基本上沒有改變,香港也沒有任何跟隨加息的迹象,拆息、匯元匯價紋風未動。再加上內地經濟保持壯旺,資金充裕,樓價稍稍下跌便已吸引投資者入市撈底,樓價自然跌不下去。

今次樓市轉勢卻不一樣。雖然外圍沒有出現形同「隕石撞擊」的金融風暴或類似衝擊,但中美兩國陷入全面貿易戰及政經對抗的影響只怕比亞洲金融風暴對香港造成更大更長遠的影響。要知道自改革開放以後香港就是中美加強貿易、經濟聯繫的最大得益者,從轉口貿易到金融商業服務到美資本港設亞太總部都建基於良好的雙邊關係。若果中美從合作為主走向對抗為主,香港的中介作用將會大受損害,未來幾年經濟前景勢將陰霾密佈。

對投資者而言,前景不明的市場只會避之則吉,即使不撤資也不會加注,樓市承接力將因此大受影響。

沽樓套現 北水回籠度寒冬

同樣關鍵的是全球收水情況。美國從15年開始加息後收水到現在已超過三年,港息終於在上月首次跟隨,未來一年美息將繼續上升,港息勢必跟隨,還隨時可能因資金流向轉變而追加。在香港家庭負債比率甚高的情況下,接連加息對投資、消費的打擊難以估計,即使不需劈價賣樓也動彈不得,難以再入市換樓。

另一方面,原本在各地樓市包括香港樓市活躍的內地資金則面臨資金鏈緊絀以至斷裂的困境。近大半年來中國經濟明顯放慢及調整,內地企業、富豪當前最大的關注已不是擴大投資,而是保留實力及生存下去,希望捱過今次經濟放緩的漫長「寒冬」。對他們來說,沽售部份獲利甚豐的香港物業以套現固然勢在必行,希望他們因樓價下跌而入市執平貨則機會甚低。一來一回下,樓市將出現沽貨多接貨少,套現增新來投資減的不利市況。

單單是這三大因素夾擊已令本地樓市基調變成易跌難升,再加上特區政府各項辣招包括空置稅仍在,住宅供應量又保持高水平。發展商未來已不可能不減價促銷,樓價怎麼可能只跌15%就完成調整!

盧峯
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