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2018年10月25日

蘋論:樓價跌三成只是第一波調整 - 盧峯

上星期在蘋論說到樓價短期內將下跌三成,有讀者問為何有這樣悲觀的預測,為何跟某些投行分析員所說的下跌兩成不一樣?為何預測比地產業界人士預期的下跌一成半大這許多?

提出這樣的跌幅絕不是靠嚇或靠估,而是基於幾個重要因素,這裏稍為解釋一下。首先,本地樓市早已遠遠脫離居民收入增長及經濟基本因素,而且自2009年以來幾乎從未調整過,只在2015年秋天後的大半年一度下跌15%,其後又迅速反彈上更高的水平。可以說,樓市已是徹頭徹尾的泡沫市,只等待一個恰當的時機作真正的調整。

息魔殺到 砍價賣樓漸成趨勢

現在息魔終於殺到,原本大手投資香港資產市場包括房地產的「北水」又開始不繼,加上政府各種辣招包括空置稅繼續發功,樓市遇到的不利條件遠比2015年秋天的時候大得多也強得多。在這樣的情況下,樓價不可能只調整15%就完成。若以中原城市指數為準則,現時樓價水平在185點左右,調整三成大概就是2015-16年調整時的低位(約128點)。以當前經濟金融形勢之惡劣,樓價跌到2015-16年調整期的低位實在大有可能。

其實,減價賣樓已成近期樓市的基本趨勢,大型藍籌屋苑成交價普遍比高峯價下跌8-10%,新界中小型住宅、居屋二手市場價格跌幅更在15%或以上。個別豪宅屋苑更出現劈價超過兩成賣樓的個案。此外,地產發展商投地態度比以前審慎得多,以至山頂地王也流標;連向來在按揭業務上非常進取的銀行也開始收緊估價。

要知道樓市調整才剛開始,樓價已有一成多跌幅,未來幾個月當美國進一步加息,更多業主、投資者確認樓市轉勢要減磅的時候,樓價必然進一步下跌。在爭相套現下,樓價從高位下跌兩、三成變得甚有可能,新界地區的中小型樓宇跌幅隨時更大。

再看本地樓市的盛衰周期,上一次本地樓市大調整發生在1997-98年亞洲金融風暴後,樓價在此後七年下跌六至七成,還產生超過十萬個負資產住宅單位(即樓價跌破樓按貸款數額,賣樓需貼錢贖身)。不過,樓價不是一下子就大跌六、七成的。第一個跌浪大概在1997年10月底左右出現,到1998年春天下跌約三成多以後就出現橫行格,沒有再大幅下跌,還有不少新買家、投機客、投資者趁低入市,一度形成拉鋸情況。

中美貿戰 經濟前景陰霾密佈

這樣的走勢不難理解。樓價下跌約三成後,實力最弱,持貨最重需要套現及信心最虛怯的業主該已沽出手上物業,剩下來的是持貨能力較強的業主,他們不願意低價沽貨,按揭供款壓力又不太大,自然傾向觀望。另一方面,過去因樓價太高不能或不敢入市的買家會因為樓價有較大調整而改為入市,也會有投資者入市執平貨來個短炒。這樣來回角力下,樓價便會暫時穩定下來,沒條件大幅反彈,也不至再大跌,直到其後經濟繼續陰乾加上住宅供應在「八萬五」計劃下大增,樓價再拾級而下,比高峯期下跌七成。

那今次樓市調整大概三成以後是谷底橫行然後反彈還是像1997-98年開始的跌市那樣繼續尋底?

從當前的宏觀政經形勢看進一步下跌的機會比較大。中美貿易戰現正逐步轉化為中美全面角力,亞太區過去30多年的經濟佈局及產業鏈將出現重大調整,部份企業、工廠將轉移到其他地區,亞太區出口增長的勢頭將會明顯放緩甚至倒退,投資及經濟活動也有可能收縮,對中港經濟的壞影響不言而喻。當經濟前景陰霾密佈時,成本高、交易費用昂貴又涉及長期投資的樓市肯定受打擊。

另一個隱憂自然是內地經濟調整的速度及幅度。從超高速增長回到中低速增長的過程相當痛苦,企業得收縮規模及投資,並以減債為先,令整體資金鏈長期處於緊絀狀態,還得內地政府不斷出手打救才不會爆煲。少了內地資金的購買力已難免打擊本地樓市承接力,再加上部份內地企業可能要沽售本地物業套現周轉。雙重夾擊下,本地樓市的調整不可能一年半載就完結,只不知會否像上次大調整般衰退七年而已!

周一至周六刊出
盧峯

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