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2018年10月22日

香島小築8萬呎後園平價續租 
董浩雲長眠「私人」墓地

香島小築原本只有圖左邊的大宅,董浩雲一併向港府租用圖右邊8萬呎土地,之後再加建了浩雲堂、八角亭等建築物。

香港土地利益盤根錯節且根深蒂固,特首林鄭月娥在《施政報告》拋出的萬億元填海計劃,遠水不能救近火,但不用觸碰地產商利益,背後其實就是林鄭的「King maker」董建華旗下團結香港基金的建議。董建華是一代船王董浩雲的長子,雖然家族做航運起家,但對於香港的土地遊戲規則可謂瞭如指掌,由殖民地時代已經懂得如何跟政府官僚交手以獲取靚地。

由董建華家族持有的港島區矜貴地段香島道52號——香島小築,最初只是一幢佔地1.3萬呎的大屋,港英政府時期,董浩雲深懂與地政官員周旋之藝術,把旁邊的8萬呎向海官地也收納旗下,作為香島小築的後花園,及至一九八二年董浩雲過身後,董家再向政府申請在這8萬呎的花園地上興建一座「紀念堂」,並把董浩雲的骨灰安放其中,令這塊佔地共9萬多呎的背山面海豪宅地,變成一代船王的私人骨灰龕堂。地契二○一一年到期,董建華家族再獲政府續租75年,香島小築繼續成為一代船王安息之地。董家每年繳交地稅13.8萬元,這價錢現在連一個廟堂內的長生牌也買不到。

撰文:黃麗裳
攝影:胡智堅、梁正平

擁近80年樓齡的「香島小築」別墅,以往是董浩雲招呼商賈政要及藝術文人之地,董建華當上特首時,也在此宴請前國家主席江澤民、胡錦濤、前總理朱鎔基、溫家寶等國家領導人;昔日的香島小築可謂官氣十足。自董建華卸任特首後,香島小築熱鬧不再。颱風「山竹」過後更凸顯憔悴。兩周前,一位舊富二代與友人開遊艇,經過熨波洲(Middle Island)時,從船上遠望香島小築被「山竹」吹倒的樹木弄得一團糟,友人問這富二代:「大屋沒有人住嗎?好像沒有人打理?搞成咁?」富二代說:「間屋冇住人好耐了,聽說放咗董浩雲的骨灰,是他的墓地,後人拜山才去,就算以前都只是好像會所咁。」上周,記者從外探望香島小築內部,見工人陸續把倒下的老樹鋸短,又修剪斷了的椏枝,把樹幹和樹枝拉到香島小築外的政府地上,有工人說:「唉!有排執,呢度起碼10年都冇清理過。」

香島道一直是香港豪宅的地標,10年前,新地郭氏家族以私人名義向早年中國銀行副主席謝壠鑄的家族買入香島道50號,並發展為10幢獨立花園洋房,如此貴重地段郭氏家族只租不賣。相比之下,旁邊的香島小築顯得頗為破落。

船王平買心頭好

追查香島小築的身世,第一手業主是上世紀30年代已發跡的建築商鄧鏡波,一九三六年政府向他批出香島道52號佔地13,700呎的地皮,租約年期為75年,到期可再續租75年,屬於所謂的舊契,每年地稅158元,鄧鏡波在此地皮興建了一幢歐洲風格的獨立屋;地契訂明業主鄧鏡波要負責修整及保養通往大屋的政府道路,所有斜坡、圍牆及水渠的建造與維修一概由業主承擔。

持有3年多後,鄧鏡波以4.4萬元把物業賣給瑞典籍猶太人馬勒(Eric Moller),馬勒父親早於一八六○年在香港發跡,經營造船、航運、保險及地產。馬勒在二次大戰時在上海被囚禁,獲釋後結束上海航運生意返回香港,他與香港的航運業行家關係密切,像許晉亨的祖父許愛周在粉嶺高爾夫球場對面的「愛園」別墅,也是向馬勒買來的,大宅的北歐建築風格,跟上海的馬勒別墅(Moller Villa)差不多。許愛周死後,在愛園內的大花園立了一座銅像作紀念,每逢重陽或清明節,許家子孫都前往拜祭。馬勒購入香島小築後,也是把它作為社交聯誼聚腳地,曾經向政府申請牌照,把別墅改用作高級餐廳(first class restaurant)也獲批准,只是不准跳舞及造成嘈音。

可惜,馬勒一九五四年坐澳航飛機往新加坡,降落Kallang機場時飛機墜毀,死於非命。因而造就了一代船王董浩雲進駐這座香島小築。馬勒死後,物業改以信託方式持有。一九五六年,董浩雲以3.6萬元筍價向馬勒遺產管理人買入物業,較馬勒一九三九年買入價4.4萬元還要平,並以Maritime Foundations Holdings and Agencies Limited持有。

會所凝聚自己友

摘下心頭好第一步,董浩雲即為大屋改名,把原名「仙境」改為「香島小築」,英文名為「The Island Club」,何解住宅名稱以會所命名?原來董浩雲以會員制的會所形式「營運」香島小築,從香島小築的英文名稱為The Island Club便露出了端倪。一九五八年他找來的近律師樓(Deacons)的律師Harold Armstrong成立The Island Club,並以香島道52號作為辦公室地址,這間擔保有限公司,成立時委員會委員除了董浩雲之外,也有《英文虎報》的總編輯吳嘉棠、上海商業銀行的董事朱如堂及華僑保險的經理沈照楠,都是董家的自己友。要成為會員,必須由The Island Club兩名會員推舉及得到委員會批准,除了入會費,每月還需繳交100元會費,以50年代的生活指數來說,The Island Club絕對是高級會所,能成為會員即是董家的圍內友,The Island Club又怎會沒有人爭相入會呢?不過,如果屬榮譽會員,入會費及月費皆免。以前香島小築的鄰居都知道董浩雲以會所形式來運作。以擔保公司營運,不單止能享受稅務上的好處,其他會員的入會費及月費也可作為支撐會所的開支。其實60年代尾他在紐約也開設四海會所,深懂經營會所的精髓。

八萬呎收歸旗下

董浩雲在生時,經常在香島小築宴請官商名流,能入內吃頓飯儼如身份象徵!不少名人巨賈及親友曾經在此作客或小住,除了國家領導人之外,董浩雲生前愛邀請文化藝術家作客,如書畫家傅儒、作家馬彬、舞蹈家江青、張大千、林語堂等等。香島小築內的客廳、客舍內仍懸掛著名畫家及書法家的作品。香島小築不單止傾注了董浩雲的心思,也彰顯着生意人精明的頭腦。但在當日資訊並不透明的社會,外間都以為「香島小築」就是董家的豪華大宅,其實他一直報住九龍塘施他佛道27號獨立屋,附近有根德小築及德雲小築等汽車酒店。香島小築只是董浩雲的會所。

The Island Club的擔保公司營運至一九九五年才解散,或為董建華任特首做好準備,免得與會員的利益有瓜田李下之嫌,也能名正言順在其「私家府邸」宴請國家領導人。以往屹立香島道52號的門牌,都寫上英文名The Island Club,如今僅寫中文香島小築。

但是像董浩雲如此精明的商人,早有遠慮。一九六一年,他把香島小築的版圖擴大,透過向政府補地價22.5萬元即每呎2.8元,及每年1,842元的地稅,成功把旁邊山頭的8萬呎官地伸延部份(extension)納入香島小築範圍內的「伸延部份」,雖然政府批出地皮時訂明這8萬呎地只可作花園用途,但已經把香島小築本來佔地13,700呎變成94,090呎。花園地皮一九六二年四月才正式批出,但董浩雲急不及待,在《我的父親董浩雲》一書中,提到他於一九六一年十二月十一日的日記寫道:「楊卓成兄自台北來,將為我設計香島小築。」楊卓成是台灣的建築師,曾負責設計士林官邸、圓山飯店及中正紀念堂。後來,董浩雲在花園增建了一座由他親自設計、面向南中國海、仿天壇祈年殿的高閣,似乎為他的長眠之地早作部署。

七年前續租75年

對香島小築如此花心思的董浩雲,一九八二年四月十五日與世長辭,董家後人即向政府申請修改香島小築的地契,容許業主在伸延部份的8萬呎土地上,興建一個紀念堂「Memorial Hall」,地政處在董浩雲死後1年即批准。董浩雲女兒董建平在《董浩雲理想與成就》一書,也提到把父親一部份骨灰,永存香島小築的浩雲堂內,謂:「董浩雲之氣,直貫雲霄。」

這塊佔地9萬呎連住宅、紀念堂及花園的矜貴向海地皮,地契二○一一年到期,董家再向政府續租,年期同樣是75年,每年地稅138,348元。昔日用以招呼賓客的獨立屋,已經丟空,當日作客到訪香島小築的胡錦濤,其紀念碑也鋪滿落葉,在香港住屋問題水深火熱的情況下,如此大片土地只作骨灰龕堂之用,難免令人覺得浪費土地資源。

雖然批出這塊8萬呎地皮時,訂明政府有權隨時以當日批出地皮的價格即22.5萬,收回部份或整塊土地,亦不用賠償上蓋之物業,但董建華作為林鄭的「恩師」,政府又怎會觸碰權貴的利益?正如林鄭今年5月份在立法會向議員解釋為何不採取「收回土地條例」,收回發展商在新界的農地及棕地,她指出這樣做將引起漫長的司法覆核,妨礙推動覓地建屋大計。

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