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2018年08月29日

任志剛的土地版量寬
(利世民) - 利世民

任志剛可謂博客界的奇葩;只要是用他名義所寫的文章,自有傳媒報道。最近,他提倡四大政策來解決土地和房屋問題。
2018年版的「任四招」,前設是「政府是土地的獨市供應者」。這一點,任老是正確無誤的。不過,麵包和麵粉價格的關係,卻不可用簡單的直覺推論。當然,對一個完全沒有受過任何經濟學訓練的人來講,麵包貴,是因為麵粉貴。可是稍有經濟學常識的人都知道,麵粉貴,是因為麵包貴。
「你有乜證據話係樓價貴所以令地價貴呀?」其實用最簡單的觀察都可以見到,不同的土地使用條款對地價都有明顯的影響。這是簡單不過的邏輯,地的價值在於其用途,所以是樓價推高地價,是麵包有市場,賣得貴,所以令麵粉亦變得貴。
話雖如此,我還是很欣賞任老的坦白,尤其是他道出了政府是土地的獨市供應者這點真相。獨市供應者追求的是收入極大化。理論上,全港市民將香港所有土地託付予政府,政府的責任就是將管理的資產價值盡量反映出來;價高者得拍賣土地,只是「賺到盡」的其中一個手段。
所謂補地價機制,更能夠體現政府作為獨市供應者如何在土地賺到盡的精髓。補地價機制其實就是類似價格歧視的操作。有不少從事地產發展的朋友說,補地價機制沒有透明度。通常我聽到這句話,心中必有暗自恩喜;一來證明政府跟發展商真的沒有過從甚密,二來在機制當中,原來仍然有人在默默地捍衞香港人理論上共同擁有的土地資源。
無論是任老,抑或其他主張增加供應的人,着眼點是要從供應着手,處理樓價高企的現象。任老甚至具體地提出,只要住宅用地的市場價格高於開發這類土地的平均成本,政府便應該增加供應。假如要我簡單地形容任老的建議,那就是土地版的量化寬鬆。
銀紙的量化寬鬆,其實是透過所謂的公開市場運作,由商業銀行去創造信貸。土地量化寬鬆,關鍵是地產商的角色。所以任老又提出要懲罰將土地丟空的地主。這種思維,無異於央行以負利率來懲罰那些有錢但又不拆出的商業銀行;這種事,我見過,我真係見過。
地皮是否可以像銀紙般,要幾多,有幾多?其實,我以上做的比喻也不是完全憑空想像。要知道商業銀行有資本充足比率,地皮何嘗不是有地積比?要是政府願意讓發展商增加地積比,發展商當然樂意配合增加單位供應。

外匯基金投資土地風險高

我不是要政府盲目地為求追逐硬指標,將所有規劃的原則拋諸腦後。反之,這種理論上可行但實際上有難度的增加土地供應方案,正好反映今時今日在土地辯論中,有許多離地但動聽的主張。另外,任老建議用外匯基金成立「特別任務附屬單位(Special Purpose Vehicle)」,投資開發土地。按照我的理解,任老的建議,就是將捍衞港元的彈藥,掛鈎在一個價格會隨經濟周期起伏的資產上。我只是想假若有朝一日港元又再受衝擊,而金管局又要套現買港元來保持匯率,屆時要拿來套現的又是甚麼?賤賣地皮嗎?通常在這種情況下,資產價格都會受壓,這個土地SPV豈不是會令香港的資產市場雪上加霜?
最後,我只有一句補充:「搞活一個市場,要天時地利人和;但幾個中聽不中用的建議,就已經可以搞死一個城市。」

利世民

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