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2018年08月14日

填海造地大茶飯
(房產發展研究中心創辦人 姚松炎) - 姚松炎

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土地大辯論只進行了一半,還有個多月才結束,但各路人馬已經急不及待出來表態支持填海造地,尤其是東大嶼人工島的大型離岸填海工程,包括特首林鄭月娥上月初已表明:『香港要增加土地供應,就得靠填海。』明顯干預諮詢過程,甚至未辯論已有結論。其後行政會議召集人陳智思加入助攻,直指填海是解決香港房屋問題最好方法,批評以粉嶺高爾夫球場建屋的建議「so stupid(太愚蠢)」。另外,由前特首董建華創辦並擔任主席的智庫組織團結香港基金更加碼東大嶼人工島的填海面積建議,由原本政府提出的1,000公頃,增加至2,200公頃的人工島。多位重量級人馬及機構不惜破壞土供組的正常諮詢程序,不待土地大辯論的諮詢結果公佈便衝出來知會港人土地供應方法其實冇得揀,填海造地早有決定,諮詢只係做場戲,背後的原因是甚麼?

比發展棕地牽涉更多利益

首先,團結香港基金認為填海造地的每呎成本價與在新界徵收農地價差不多,但發展新界農地則毋須大規模建橋修路,比東大嶼人工島發展可節省大約3,000億元,而且現有新界農地(包括已棕地化的農地)面積比東大嶼人工島的新建議面積還要大,作為土儲似乎農地更佳,為甚麼他們都不約而同地首選填海?
背後的利益分配不可不知,由於在新界徵地的土地賠償金額將全部直接給予新界農地的地主,當中主要為華資四大發展商及新界原居民;而填海造地的工程費用則會分給填海物料(如海沙、河沙、機砂)供應商,填海工程承建商及工程相關行業商人等。兩者對政府官員一直有重大影響力,尤其是在特首小圈子選舉之中,政府選擇哪一項土地供應選項將直接影響兩派未來2,000億元的巨大土地收益,兵家必爭。再者,發展東大嶼人工島將可為工程界再創造多3,000億元的橋樑、隧道和道路工程的項目,對其中一個陣營的利益倍增,還未計工程可以不斷超支,埋單可以比現時的估價高出逾倍,比根據憲報定價收地可獲更高利潤的彈性當然高得多。
除了得益之外,由於政府的旋轉門機制,每年的賣地收入均會入賬基本工程儲備基金,絕大部份用作工務工程支出之用。過去20年的大量大型跨境建設工程,現時的基本工程支出約需每年1,000億元左右,為建造業帶來非常可觀而穩定的收入。然而,隨着各項跨境基建相繼完成,業界希望未來20年的旋轉門繼續運轉,大型工程必須馬上計劃,填海造地對發揮旋轉門功效比發展農地、棕地的效益大得多,若以5,000億元分11年平均支出計,單一項東大嶼人工島已經可以為旋轉門提供每年約450億元支出,差不多是每年所需的一半,還未計島上的建築工程支出、非工務工程支出和其他填海工程的支出等。相信這些都是各界大力鼓吹填海造地的可能原因。
有土斯有財,在商言商,香港地土地供應就是大茶飯,不但政府和建造業界的收入靠土地,很多人食粥食飯都靠佢。香港開埠以來政府就靠賣地搵錢,土地儲備好用過財政儲備,因為政府賣地不受監管,而支出只須通過立法會財委會。以現時的選舉制度,政府控制議會無難度,所以旋轉門貨如輪轉,填海造地計劃已經進行。

姚松炎
房產發展研究中心創辦人

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