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2018年08月10日

群魔亂舞的土地大辯論
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

林鄭提出的土地大辯論已變為群魔亂舞的局面。由土地供應專責小組提出的18個土地供應選項不但無助社會達成共識,更引起不同持份者爭相出動,準備「做世界」。
大家只要看看粉嶺高球場爭議已可以明白到權貴的貪婪和不講理。以行會召集人陳智思最近評論為例,此君批評發展高球場建屋的建議「太愚蠢」,因為球場佔地只是約170公頃,根本無法解決住屋問題。
按陳的思路,即是要找到一幅面積龐大的土地,將香港的土地問題一次過解決。這種說法與林鄭一脈相承:政府是食慣大茶飯,不會考慮細微細眼的短期辦法。如果這種思維是從有能力的人說出來,當然具有說服力。無奈,從陳智思這位表現平庸的政客說出,肯定被市民形容為無腦。因為高球場的地皮屬於政府,業主在租約完結後收回土地絕對合法,所以發展這塊土地沒有太大的訴訟風險。再者,球場的面積已多於梁振英在任時提供的總賣地面積156公頃,因此即使採用六至七成的土地發展為小型新市鎮(其餘作為保育),球場已可以為政府增加超過三年的土地儲備。最後,現時香港的土地問題涉及政治民生,假若政府能取回此幅土地發展,這肯定能展示政府解決短期土地不足的決心,至於採用專責小組提供的其他土地選項,其難度也可大減。簡單地說,取回球場是期望管理,陳智思又為何扮不明白呢!

新界現存大量土地

最近林鄭看見土地大辯論越搞越亂,竟希望盡快一錘定音,提出大型填海計劃來增加土地。主人出聲,支持者便會發聲,在過去一周,已有兩個智庫發表報告支持填海,而其中一個更提出在大嶼山東部水域興建大型人工島,創地約2,200公頃,並可容納70萬至110萬人居住。從解決未來人口居住問題來看,填海似乎是唯一出路。但這思路也是錯的,因為最近一位中大學者指出,新界有大量可以發展的土地,包括棕地(1,300公頃)、荒廢農田(3,680公頃)、鄉村規劃基建不全的土地(3,500公頃)和發展商囤積農地(1,000公頃),合共9,480公頃,而現時全港住戶(私樓及公屋)只用了4,200公頃土地,從土地規劃,新界的確具有頗大的塑造空間。
此外,由於人口老化的關係,本地人口將在2043年升至約820萬便見頂回落,在2066年更下降至770萬人(大約是2025年的預測人口)。筆者希望忠告這個智庫,在人口老化的影響下,人口不但可以出現萎縮,而且市民對房屋需求也會慢慢減弱。智庫有沒有慎重將人口萎縮這可能性納入填海計劃,這是城市規劃必須考慮的一個重點。
這場所謂土地辯論只是反映升斗市民是何等悲哀,政府無能引發房屋供應嚴重不足,特首卻要求社會辯論如何覓地來製造房屋供應。然而,香港是一個國際金融中心,土地規劃也涉及其他不同類型的發展,現時的土地辯論卻是獨沽一味房屋,看來這個政府真是非常短視。
http://www.acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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