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2018年07月06日
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林鄭覓地打茅波
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

林鄭在樓市和土地連環出招。上月29日,林鄭先公佈「娥六招」,兩日後,女特首又表示由土地供應專責小組提出的18個土地選項,她認為填海是最好的。至於專責小組的報告,林鄭公開要求小組預先在今個9月提交方向性報告,以方便她在今年10月的施政報告能夠提出土地供應的大方向。
林鄭過去一周的作為,正好引證她的高傲和獨斷獨行。大家還記得林鄭在上任只有4個月便提出為出租公屋單位數量封頂於80萬個,以後的新建公屋轉為綠置居出售。當然,林鄭的提議明顯為增加市民置業而來,但在公營房屋嚴重不足的情況下,林鄭竟然不花心思覓地興建公營房屋,反而選擇將部份住在出租公屋人士轉為申請綠置,這種自以為是的管治思維,是很難為這位女特首立下威信的。
「娥六招」能否令更多升斗市民置業,仍需時間驗證。然而,政府以發展商囤積一手單位為理由來推出空置稅是一派胡言。林鄭在上周五的發佈會指出,近幾年的一些已落成但未售出的一手樓單位(空置單位或貨尾單位),在數量上及佔潛在供應的比例有上升的趨勢,由13年的6%上升至18年的9%。不過,筆者要指出,政府只是計算發展商的貨尾單位,卻沒有考慮發展商賣出的樓花數量,但事實是發展商在13至18年間的樓花銷售量持續增加,由13年的7,000個增加至18年的17,000個,而同期的樓花銷售量佔建築中的單位數目的百分比則由2013年的13.2%急升至21%。從發展商積極賣樓花的情況來看,筆者不認同政府所說的發展商囤積居奇。
另外,政府採用現貨空置數目佔潛在供應比例的方程式明顯有問題。根據運房局資料,潛在供應包括三個元素:一、一手空置單位數目;二、建築中的單位數目減去樓花數目;三、已批出土地並可隨時動工的項目。讀者可以細心思考,第二和第三項涉及未來供應數目,尤其是發展商開始興建住宅單位時,部份單位是會以樓花出售。當這數量持續增加,建築中的單位數目減去樓花數目(即第二元素)便會減少。假若其他兩個元素涉及的單位數不變,計算出來的潛在供應便會出現下跌,即是現貨空置數目佔潛在供應比例變成上升,這結果告訴大家,發展商在樓花市場積極沽貨,卻可以被釐定為囤積居奇,非常荒謬。
在諮詢土地供應期間,政府應保持中立,以防止諮詢結果被政府言論影響。無奈林鄭打茅波,竟然公開表示自己的選項,這會不影響諮詢結果?筆者沒有答案,但這個諮詢的可信性肯定已大減。今次林鄭打開口牌,已傷害土地供應專責小組的努力了。
從林鄭上任即成立土地供應專責小組來處理土地供應選項,至特首突然要求專責小組提早交方向性報告。林鄭作為特區揸fit人,這做法根本無規無矩,而且更不尊重專責小組各委員,特別是委員都是義工,沒有顧問費。因此,她突然要求提早報告根本是當這個專責小組的委員為家奴。
林鄭越來越獨裁,這絕不是香港之福!
http://www.acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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