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2018年06月29日

林鄭推房策三招效果兩極
新居屋$6,600呎 私樓價更瘋狂

【本報訊】特首林鄭月娥房屋政策以置業為主導,惟她上任近一年,樓價持續攀升,為交出房屋「政績」,行政會議昨通過3大新措施,包括開徵一手樓空置稅、將9幅私人住宅用地改建公營房屋及將居屋、綠置居定價與市價脫鈎,改按申請者負擔能力定價;若以統計處家庭住戶每月入息中位數2.81萬元計算,一個431方呎居屋單位樓價286萬元,呎價6,636元,變相為市價五折。
記者:譚靜雯 鍾雅宜 麥志榮

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行會昨召開特別會議,消息指會上通過3項房策措施,包括開徵一手樓空置稅,空置超過一年的一手樓單位差餉徵收率提高至應課差餉租值200%,及將9幅私人住宅用地撥予房委會及房協興建公營房屋。政府將於今午交代詳情。
房委會今年首季推售4,431個新居屋單位,其中啟德啟朗苑市價七折後平均呎價仍高達9,755元,該屋苑樓王呎價更勢破萬。消息指,行會通過日後新居屋定價與市價脫鈎,新機制也適用於綠置居項目。

改按負擔能力定價

現時居屋白表申請者需符合入息及資產限額,上一期新居屋白表二人及以上家庭入息上限為5.7萬元,計算方式是參考擴展市區及新界區一個樓齡10年、實用面積40平方米單位價格,再參考按揭利率及非住屋開支計算。倘居屋及綠置居與巿價脫鈎,改為按申請者負擔能力定價,即參考申請者入息中位數,並假設供款佔入息比率四成及供樓年期25年推算樓價。消息指新機制下,日後新居屋定價可能相等於市價約五折。
若以統計處今年首季數字作例子,家庭住戶每月入息中位數為2.81萬元,假設按揭供款不超過入息四成、供款年期25年及息率2.25厘,申請者若借足九成按揭,一個約431方呎居屋單位,樓價只需約286萬元,即呎價約6,636元。
翻查今期推售的啟德啟朗苑,市價七折後平均呎價約9,755元,新機制下431呎單位呎價6,636元,定價變相為市價五折。而平均呎價分別為9,234元及6,698元的長沙灣凱樂苑和東涌裕泰苑,若售價為每呎6,636元,即變相為市價五折和六九折。
房委會資助房屋小組今日傍晚將加開會議,討論行會新決定。若獲小組通過,最快今年底推售的長沙灣東京街2,545個綠置居單位將以新機制定價。明年房委會將推售新一批居屋,據了解包括位處豪宅地段的何文田常樂街項目,提供約600個單位,料今年底至明年初落成。

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專家:更多人爭居屋

經濟學家關焯照認為,居屋與市價脫鈎,但同時將私樓土地改建公營房屋,即變相私樓供應量減少,將令樓價進一步瘋狂,「𠵱家冇能力入市嘅市民,更加冇希望喺私人市場買到樓」,並驅使更多市民爭居屋,無助解決房屋短缺問題,「𠵱家唔係整大個餅,只係將個餅亂切」。關續稱,居屋改為按買家負擔能力,意味公帑補貼大幅增加,估計日後轉售必會規定按市價補地價,在樓市長期瘋狂情況下,居屋業主可能永遠無能力補差價,變相只有居住權,而無實質擁有權。中原集團創辦人施永青指,早前政府徵收三成辣稅都未對樓市有大影響,料空置稅影響更微,直言是「形象工程」,實際幫不到港人上車。

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