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2018年06月20日

空置稅的經濟盲點(利世民) - 利世民

「唔怕買貴,最怕買錯」這句投機界名言,相信是今時今日香港樓市的最佳寫照。不過,傳統智慧卻告訴我們,資產市場價格在短線是一個投票活動,但在長線卻是磅重的天平。換句話說,資產價格不可能長期偏離市場基本因素,偏離了軌迹的,最終還是要受萬有引力的法則制裁。
昨天《蘋果日報》財經版以〈樓市怪現象 劣質貨搶手〉為題,分析過去一個長周末錄得的二手交易。當然,樓市好友會說:「唱淡了那麼多年,你看那些沒有及時入市的人,現在都只有高追;再不買,就今日天價,明天筍價了。劣質不劣質,是主觀判斷,但價格卻是客觀的。」無獨有偶,同日,在貿易戰的陰霾密佈下,恒指全日暴瀉841點,美國三大指數亦低開。
其實不久前美聯儲局公開市場委員會議息,將今年餘下的加息預測由三次加到四次;港元資金成本在中期,無論如何也會漸步趨近美元息率水平。可是資金成本上升這個因素,就像狼來了的故事一樣,講得太多,也沒有人相信了。
「樓幾時都有剛性需求,長遠你根本唔需要擔心。」真的嗎?根據統計處推算,假設單程證制度不變,以及人均壽命增加等因素亦不變,香港人口在2043年將達至頂峯的822萬;比今天的734萬只多出88萬。假如香港因為各種政治社會經濟等因素,影響了移民流向,香港人口極有可能未到2043年便達到頂峯。
說到底,影響房地產的需求,除了居住,就是投資;2008年金融海嘯後各國央行的超寬鬆貨幣政策令到鈔票購買力大跌;「要貨唔要錢」,甚至演變成「唔理好醜,但求就手」,也就是著名財經評論員胡孟青所講:「風大到甚麼垃圾都吹得起」的境況。

癲價樓市 政府無計可施

當然,股票跟地產不同。理論上,股票可以無限供應,但地產的供應彈性卻有一定限制。事實上,港股在2007年10月大牛市時,總市值是23.2兆港元,但到去年底港股的總市值已經高達34兆。假如透過增加土地供應和樓宇供應來平抑樓價,恐怕將整個維港填平,亦未必滿足到資金氾濫造成的影響。
政府不願意承認和面對,資產泡沫化之下的癲價樓市,特區政府其實是無計可施;不要說長遠增加供應,就算短期可以增加供應,一樣對付不了氾濫的資金。然而,有一點可以肯定是,資金氾濫和短缺,是周期性現象;正如之前所講:「偏離了軌迹的,最終還是要受萬有引力的法則制裁。」
不過要政府坦誠面對問題,恐怕大家都知道有多難;為了轉移視線,政府提出了一手樓空置稅的建議,將責任和矛頭轉向發展商。事實上,經濟學者徐家健早幾天在友報撰文指出,囤積的指控是有極嚴重的邏輯謬誤,因為若然今天發展商真的有囤積新盤,這些供應也只會跟未來的供應競爭,對發展商來說只是「今天的我打倒明天的我」,難言有甚麼好處。
再講,香港過往廿年的數據反映,所謂的空置率普遍跟經濟周期背馳;換言之,經濟不景氣,空置量會提高。故此,空置稅可能導致的一個惡果,就是在經濟逆轉時,令樓市雪上加霜。話說回頭,近月落成量增加,同時又出現宏觀經濟局勢轉變,也可能是空置量增加的暫時性因素?政府所謂的研究,究竟用甚麼方法?又有否考慮到這些相關因素?

利世民

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