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2018年05月03日
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蘋論:樓市扭曲是土地短缺根源 - 盧峯

特區政府委任的土地供應專責小組剛提出十八項增加土地供應的建議,既有開發郊野公園,又有填海或在貨櫃碼頭上建屋,還包括收回粉嶺高爾夫球場改為建屋用途等。這些建議有的迹近天馬行空,有的爭議性高火藥味濃,如收回高爾夫球場建議的爭議就有人因此強行對請願人士箍頸及摔在地上,未來幾個月爭議升溫的話令人擔心暴力言行只怕越來越多。
只是,政府大張旗鼓搞增加土地供應諮詢其實模糊了焦點,轉移了視線。當前香港最大的困境是住屋難,居住質素及空間越來越狹窄。具體反映是公屋輪候時間不斷延長,私樓上車門檻快速提升,首置能買入的單位則越來越迷你,並且難以換樓提升生活質素(因樓價升幅遠高於收入增長)。形成這種困境的原因中,土地供應不足只是其一,而且不是最重要的一個。核心的問題在於扭曲的樓市及瘋癲的樓價。
稍為回帶到九七、九八金融風暴樓市泡沫爆破後的光景。當時特區政府為了避免樓價進一步下跌,將大部份限制炒賣私樓的措施廢除,取消所有租務管制,並且在2002年停建停售居屋;過萬個已建成的居屋單位就此丟空近十年,後來還得花大筆公帑修補翻新才能推出市場發售。
私人樓宇市場在居屋停售後沒有甚麼搶購潮,也沒有發展商或甚麼人高喊土地供應不足。相反,發展商還抱怨土地供應過多要求政府停止賣地。當時的香港同樣地少人多,開發土地同樣困難,各種經濟需要仍然強勁,為甚麼反而出現房屋、土地供應過剩的情況以至要停售土地、居屋呢?

難捱貴租 市民爭相申請公屋

簡而言之就是因為樓價在大幅調整後陷於停滯狀態,私人樓宇失去了投資價值,連保值的作用也大大削弱。借用現時流行的說法,「當時的樓是用來住而不是用來炒的」。於是沒有家庭合三代之力爭購多一、兩個單位,沒有panic buying,只在真正需要的時候才入市。在沒有炒賣扭曲下,樓宇及土地供求平衡,甚至有輕微過剩的情況,而增加土地供應的壓力更是大減。
樓價平穩橫行不但令私人樓宇市場供需平衡,連帶公屋輪候人數也沒有驟然增加。因為樓價平穩,租金自然升不到那裏去,收入稍高於公屋輪候冊的家庭或年輕畢業生便不必一窩蜂擠入公屋輪候冊,也不用搶買資助房屋。這樣下來,公屋輪候冊人數自然不會暴漲,政府因而可循序漸進的加建公屋逐步縮短公屋輪候的時間。

效法新加坡搞組屋計劃

在2011-12年樓市大飆升前,公屋輪候時間其實正不斷下降,前特首曾蔭權更在施政報告承諾把公屋輪候時間縮短到3年,他管治的幾年也着實朝這個時間表邁進。可惜,到2012年樓市進入非理性亢奮狀態,樓價大幅上升,私樓租金包括劏房、舊樓租金變得不勝負荷,驅使中下收入的市民以至剛大學畢業的年輕人爭相申請公屋,令公屋輪候人數不斷上升之餘也令輪候時間從原本3年左右升至超過4年半並且不斷延長。
最慘的是,樓價不住上升令它成為迹近有贏冇輸的投資,不但本地投資者趨之若鶩,內地、外國投資者也趕來分一杯羹,令樓市升勢更瘋狂,再多土地、樓宇供應似乎都滿足不了需求。
要釐清土地供應嚴重短缺的迷霧,要處理居住難、居住質素惡化問題,特區政府首要的工作不是搞甚麼土地供應大辯論,而是扭轉樓價必升的預期,並且製造條件減少市民特別是年輕世代趕買樓的恐慌心態。而其中一個有效措施就是把資助房屋包括居屋及綠置居的售價與市價脫鈎,改為以成本價向合資格市民出售,把資助房屋變成一個不受炒賣影響的用家市場。這樣做未必能即時令樓價回落至合理水平,但至少能減少樓市扭曲,減輕市民的憂慮,讓房屋回歸「用來住而不是用來炒」的境界。
新加坡同樣地少人多,房屋供應壓力巨大,但透過與私人市場分隔的「組屋計劃」卻能讓居民安居,並且不斷改善居住質素,擴大居住空間。
特區政府是時候搞港式組屋計劃了!

周一至周六刊出
盧峯

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