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2018年01月12日
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政府樓控措施令社會兩極化
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

樓價高企,但香港仍有不少父母有能力為子女置業。 資料圖片

財政司司長陳茂波周一警告,現時按揭供款佔收入比率(又稱為負擔能力比率)68%,高於過去20年長期平均值,假若香港加息3厘,負擔能力比率便會急升至88%,更高於1997年樓市的瘋狂水平。
過去幾年,政府的主要官員不斷重複類似警告,但究竟市民的負擔能力是否如財爺所說的如此差呢?答案其實可以從政府統計處公佈的《2016中期人口統計》報告得到。根據統計結果,按十等分組家庭住戶劃分的按揭供款及借貸還款與收入比率中位數,負擔能力最差的一群是最低收入的一組(最低10%),要用上家庭收入的六成二來還款。而負擔能力最好的一群是最高收入的一組(最高10%),還款只佔家庭收入一成三。平均的負擔能力比率則是18%,遠較政府提出的68%低。
筆者一向對官方制訂的負擔能力比率存疑,原因是政府在計算負擔能力比率時是假設一個標準呎數單位(約484平方呎),和一個中位數收入家庭用上多少按揭供款來供樓,其供款佔家庭收入便是政府每季公佈的負擔能力了。然而,這個計算方法已受到樓價不斷上升和金管局持續收緊按揭的影響,未能正確反映現況。以下四個因素可以解釋官方的負擔能力比率為何未必可靠。
第一,按金管局住宅按揭統計調查結果,2017年11月的新做按揭平均供款年期是26.7年(320月),較1998年6月首次調查的19.2年(230月)和2008年12月樓價見底時的20.9年(251月)高得多,反映樓價越高,置業者選擇供款年期越長。在樓價越升越高,而假設其他因素保持不變的情況下(包括供款年期),負擔能力肯定飆升;但置業者可以延長供款年期,減少每月的供款負擔,然而,政府在這方面沒有交代。
第二,金管局不斷收緊按揭成數令置業門檻越來越高。金管局住宅按揭統計調查指出新造按揭的平均成數是48.6%,即是現時置業者從銀行取得的按揭貸款佔購買房屋價格(Loan-to-value ratio)是少於五成,在這環境下,沒有良好收入的家庭根本難以跨過這個門檻。但一旦成功上車,由於貸款成數相對少,供款方面反而減少。
第三,本地銀行在衡量申請按揭市民的還款能力時,會先進行壓力測試,即是在按息上加3厘,如果不合格,是不能獲得按揭的。除非申請者增付首期(減少按揭成數),這才可以通過測試。
第四,香港有不少高薪一族,可以付出高成數首期;同時,不少60後和70後也累積相當財富,他們絕對有能力可以幫子女上車。根據花旗銀行在2016年所做的千萬富翁調查,香港有5.9萬千萬富豪,平均年齡是58歲,有七成二的千萬富豪願意為子女支付100萬元買樓,而三成八更於過去五年曾資助子女500萬元購買居所。此外,筆者從2016年的中期人口調查結果發現,在50至64歲年齡組群中,約有28萬個家庭已完成按揭供款,假若部份家庭肯幫助子女支付首期,在供款部份相對收縮下,供款負擔其實不是太高。
非常明顯,本地較富有的家庭是有能力幫助子女上車,而政府和金管局的樓控措施可令社會兩極化,財政能力較好的家庭能夠繼續買樓,但財政能力較差的家庭可能一世也上不到車。筆者看見香港變得如此分化,真是感到十分無奈。
http://www.acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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