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2017年08月24日

重建公共屋邨 善用土地
(公共政策顧問 李兆富) - 李兆富

南區區議會早前通過華富邨重建計劃。資料圖片

香港居住人口密度,以每平方公里計為6,780人。但整體土地中只有約7%為住宅用地,實際上部份地區的人口密度甚為驚人,也解釋了為何近年落成的新樓盤,面積越來越細。
許多人將「納米盤」的出現歸咎於發展商。但請不要忘記,政府過去幾年為達到新造住宅單位數目的「硬指標」,招數盡出;發展商一方面要配合政府,另一方面亦由於樓價急升,推出大量大單位市場亦未必有承接力。在九十年代,香港亦曾出現過類似情況。但經過一場金融風暴,再加上往後幾年的通縮,尤其是2003年之後,上千呎三房以上的單位,供應其實也不少;說穿了在經濟低迷時,能負擔得起置業的人,都是收入穩定的鐵飯碗階層,這些人自然會選擇好一點的生活環境,購買的住宅單位面積也傾向是大單位。
根據2016數據,以區議會分區來劃分,全港居住人口最稠密的五區分別為觀塘、油尖旺、黃大仙、深水埗和九龍城,每平方公里居住人在4.1萬至5.7萬。在過去十五年,除黃大仙外,其餘四區的人口增長都高於同期香港的整體居住人口密度。此外,過去十五年來,人口密度增長最高的五區分別為離島、西貢、元朗、油尖旺和觀塘。其中,離島和西貢的人口增長,最主要是因為東涌和將軍澳新市鎮。
另一邊廂,港島區的人口密度在過去十五年有輕微下跌。期間全港六個人口密度錄得下跌的區域分別是:中西區(-8.3%)、東區(-6.9%)、南區(-5.4%)、黃大仙(-4.4%)、大埔(-2.5%)和屯門(-0.5%)。
綜合以上數據,可以發現香港人居所的變遷,最主要是透過拓展新市鎮。不過,自從東涌和將軍澳之後,再沒有依賴這種傳統增長模式。與此同時,像油尖旺、觀塘、深水埗和荃灣等地區,混合開拓新的住宅用地以及舊區重建,亦是增加住宅供應的重要途徑。事實上,在這些市區更核心的地區進行發展,往往可以帶動社區的更新,但代價是高密度的發展,對各種基建和社區配套也會構成一定壓力。有理由相信,香港最主要核心地帶,尤其是九龍半島上的油尖旺和深水埗,已經到達一定的發展樽頸位置,在可見將來要大規模發展增加人口密度,亦不容易。
從數據分析,東區、葵青、沙田和南區這四個區,人口密度為每平方公里7,080至30,000人,屬中等;在交通網絡上,這四個區都已經被鐵路線覆蓋,在地理位置上亦相對接近市區核心,原則上有條件再增加一點人口密度。

舊屋邨人口密度低

上月南區區議會以17票贊成、3票反對,通過華富邨重建計劃,預料最快2019年動工。華富(一)邨及(二)邨,分別於六十年代尾七十年代初落成,若重建,再配合附近五幅共7.2公頃的政府土地一同重新規劃,估計可提供近逾2萬個單位,供6萬人口入住,換言之重建後人口將會較現時增加一倍多。
房屋署2014年公佈的22條有潛力重建的舊屋邨名單。其中樓齡最高為1952年落成的北角模範邨。佔地超過9公頃,但只提供700個單位,約2,300人口居住,實屬土地資源浪費。此外,另外22條有潛力重建的非拆售舊屋邨有長青、漁灣、麗瑤和梨木樹(二)邨等,每公頃用地提供少於500個單位,遠低於上限,甚至較規劃署的鄉郊住宅用地標準更低。
重建公共屋邨雖然會引起社區上的爭議,但是長遠而言將會改善社區環境和減少維修費用。從成本效益角度,增加香港未來住宅供應,除開拓新市鎮,善用已開發的土地,才是最值得研究的方向。

李兆富
公共政策顧問

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