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2017年08月18日

翻閹活化工廈 坐困AO思維
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

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活化工廈計劃去年3月被叫停,新政府卻計劃重啟。資料圖片

林鄭月娥在競選特首時提出一旦當選,新政府承諾三個願景:管治新風格;政府新角色;理財新哲學,總而言之,林鄭希望破舊立新,意圖挽救香港過去幾年的頹勢。究竟這位新特首能否交出亮麗的業績?大家真係要拭目以待了。
新政府開局至今只有個多月,市民難以作出準確的評價,但如果以林鄭的問責官員班底來看,現政府是很難跳出AO管治模式,更遑論破格思維。最大的問題是部份官員仍然自我感覺良好,反映AO治港難以為香港作出根本性改革。每次遇到問題總是修修補補,沒有能力執行針對性的解決方法。
筆者不是無的放矢。以上周六發生的工廈火警為例,由於這場火災奪去三位市民性命,林鄭在今周急急提出翻閹已在去年3月已停止運作的活化工廈政策。但最有趣的地方是活化工廈政策是由曾蔭權時代推出,由於林鄭是當時的發展局局長,所以這個政策執行者便是現時的特首林鄭。
活化工廈政策由2010年4月起實施,直至2016年3月,政府總共批准124宗活化工廈申請,合共釋放138萬平方米的樓面面積作為商業用途。從表面來看,增加商業地供應在理論上是可以幫助文化及創意工作者更容易租到工作室,這是當時曾蔭權政府的思維主軸,活化工廈可以降低租金,令租戶得益。
無奈,商人總是以利益最大化為目標,活化工廈反而有利大業主,因為大業主可以免補地價改動工廈用途,當工廈改建後,大業主便可以以高昂租金出租單位,獲得豐利。而更甚的是資深地產投資者,例如「舖王」鄧成波之流,便趁機買入多幢工廈申請改建,隨後以高價出售獲利,在大業主和投資者追求利益的情況下,工廈的價格和租金亦出現急升,最終業主和投資者是贏家,反而,政府希望幫助的租戶變成輸家。
政府必須承認無奸不商,這個世界上沒有太多個微軟的蓋茨和股神巴菲特可以捐出大部份身家作為善事之用。因此當政府決定重推活化工廈政策時,必須考慮這政策是否能夠得到預期效果。如果只是針對工廈安全,政府何不在安全監察方面做多些工夫,否則,筆者根本看不到活化工廈可以製造太多成功個案。
另外,一個令筆者感到非常擔心的問題是,現在住在工廠大廈的劏房戶不但面對存在危險的環境,而且以呎租計,工廈的劏房租金已是十分昂貴,一旦政府落實重啟活化工廈政策,這班劏房戶將會是犧牲品。
林鄭仍然未跳出AO思維,竟然翻閹證明失敗政策,顯示她未能展現所謂管治新風格。不過,林鄭只是出任特首個多月,筆者仍希望她能夠交出實質成績,帶領香港擺脫現時的困局。
http://www.acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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