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2017年06月09日

三招控樓市
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

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即使政府多次推出辣招,樓市亦未見降溫。資料圖片

自梁振英上任特首至今,樓價已升了五成,從樓價的龐大升幅來看,政府在過去推出的樓控措施是失敗的。當然,政府高官會為自己開脫,假若沒有多輪樓控措施,樓價肯定會較現時高更多。至於市民信不信,政府根本不關心。
筆者認為政府及金管局在調控樓市的表現絕對有改善空間,尤其是在補救現時聯匯制度的缺點和政策的期望管理兩方面,均需要做得比現時好,否則本地樓市只會炒到爆煲,香港經濟也會陪葬!
現時銀行結餘接近2,600億元,反映銀行水浸非常嚴重,同時令銀行拆息(HIBOR)持續低企,由於大部份銀行按揭息率與HIBOR掛鈎,HIBOR不上升,按揭息率自然也沒有上調壓力。
讀者可能會問:「美國聯儲局在過去年多已加息三次,為甚麼港息仍然按兵不動呢?」答案是金管局沒有有效方法處理過多的銀行結餘(或HIBOR過低),因為金管局的貼現窗是不設存款機制,即使銀行有過多的資金,也不能存放於金管局的貼現窗內,惟有將資金放在銀行同業市場拆借。
聯儲局在2008年12月也面對類似問題,由於量化寬鬆的影響,銀行的資金量暴升,令同業市場水浸,聯邦基金利率竟然跌穿零水平。為了解決負利率(或管理短期利率走勢)問題,聯儲局決定支付銀行存放於中央銀行的儲備利息,變相為聯邦基金利率設下最低水平。金管局不妨參考聯儲局做法,容許銀行透過貼現窗存入資金可得到利息,金管局也可利用貼現窗存款利率來調節銀行同業息率,推高HIBOR。
聯繫匯率只是今次本地樓價瘋升的主要原因之一,政府的需求管理措施(辣招)所帶出來的後遺症也不能忽視。需求管理的主要精神是增加置業者入市成本,從而壓縮樓宇住宅需求,然而,當政府實施措施而忽略市場反應時,這可以令措施失去效力。
辣招是針對需求,無奈,其副作用窒礙部份二手樓業主賣樓的意欲,最終令二手住宅供應量大減。按政府公佈二手樓宇買賣宗數為例,2010年是122,132宗,但2016年已急降至37,908宗,跌幅高達六成九。因此,新政府必須考慮取消部份辣招,理順二手房屋市場運作,相信可鼓勵二手業主放盤,增加整體樓宇供應。
最後,新政府需要盡快增加土地儲備,尤其是熟地。規劃署上月公佈採用18個空置校舍作為興建房屋之用。從增加土地儲備來看,這是正確方向,但這個政策決定其實是滯後於形勢,因為早在2013年筆者已提出利用空置校舍地皮發展住宅,如果能夠早些決定這種發展模式,樓宇供應是可以多一些。
政府手上不是無地,只是缺乏決心去搶地,從來政府手上已握有發展權,猶如尚方寶劍,但政府有沒有用到這尚方寶劍,大家心中有數。
http://www.acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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【回歸二十年】專頁: http://hksar20.appledaily.com.hk

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