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2017年06月07日

蘋論:樓市泡沫難猜但泡沫必爆 - 盧峯

最近一段日子幾位本地財金官員先後作出資產市場特別是樓市泡沫的預警。最早出手的是金管局總裁陳德霖,他在立法會會議上談到樓市的風險,並把當前排隊買樓的狀況跟九七年樓市「瘋潮」時排隊看示範單位的情況相提並論,提醒大家樓市跟其他市場一樣有盛衰周期,不會只升不跌。不過,陳德霖的溫馨提示顯然沒有任何效果,他「提示」後新盤開售依然人龍處處,花千萬買樓的業主仍絡繹不絕。

財金官員預警被當「耳邊風」

接着是財經事務及庫務局局長陳家強及財政司司長陳茂波。前者慨嘆投資者忘卻金融海嘯的教訓,以為超低息環境會永續,還覺得政府有能力處理任何危機。陳茂波則在星期一的立法會上指現時樓價比九七年「巔峯」已高出九成,買家供款與入息比例升至66%,比平均45%高一截,意味樓價已嚴重超出市民的負擔能力。只是,兩人的「溫馨提示」同樣像跌入聲音黑洞一樣,話音剛落就已消失,連迴響也聽不到,不要說為樓市降溫。
對財金官員而言,資產泡沫從來是個棘手的課題,準確判斷是否泡沫不容易,把握泡沫爆破的時間提出合時的警告更是難之又難。聯儲局前主席格林斯潘96年眼看科網股升完又升,市價、估值跟其他上市公司估值相距甚遠,有不少更連盈利也沒有依然大升特升。他因此提出市場出現「非理性亢奮」(Irrational Exuberance),希望大家注意風險。
可警告沒用,科網股繼續發光發熱超過三年,到2000年秋季才真正退潮爆破,連累美股大幅下跌及美國經濟衰退。96年聽格老提醒「科網泡沫」而退場的人或許覺得平白錯過三年賺錢的機會。
到05年美國樓市明顯出現過熱情況,經濟學者克魯明(Paul Krugman)、聯儲局官員耶倫(Janet Yellen)先後提出忠告,指樓市過熱樓價脫離市民收入增長,有可能出現大調整。當時仍擔任聯儲局主席的格老大概對「非理性亢奮」的教訓印象深刻,不肯評論樓市是否過熱,只說樓價上升反映民眾及企業對前景有信心。結果不到兩年,美國樓市便在次按危機下爆煲,各地樓價大幅下挫,單是三藩市地區就比06年的高峯大跌五成,斷供、收回的物業比比皆是。
格林斯潘算是全球財金官員中資歷最深、監管市場經驗最多的一位。他也一再中招,不是太早發預警就是後知後覺,資歷較淺的其他官員要預警泡沫固然不易,要令市場及民眾信服及早脫身更是難上加難,無怪陳德霖、陳家強等人對本地樓市發出的警示基本上被當成「耳邊風」。

既得利益集團低估風險

當然,樓市本身有一些特別的因素令投資者無視或低估風險。跟股市及其他金融資產不同,房地產發展本身不是紙上虛擬經濟,涉及大量的實質經濟活動,包括基建鋪設、地盤平整、樓宇建造、裝修維修、銀行按揭貸款、律師契約……等。不同經濟環節都從樓市熱潮中取得收入及利潤,成為典型的既得利益集團,他們主觀上自然不希望、不接受樓市暢旺是泡沫現象。何況這些實體經濟活動跟炒賣互相緊扣,每一個成交、每一個新樓盤都彷彿為經濟帶來新產值,新的增長點。當樓市進入長期升勢時,要分清楚新增的產值是虛是實越來越不容易,甚至老手如格林斯潘也會誤以為樓市升勢反映的是美國經濟蓬勃,生產力上升而不是甚麼「亢奮」或泡沫。
然而,判斷資產泡沫有困難不等於泡沫不存在,更不等於泡沫不會爆破。現實及歷史經驗說明,任何持續脫離經濟基本因素及市民收入水平的資產泡沫都會爆破,熱潮都會退卻。爆破一刻更是急速而暴烈,教人防不勝防。
當前的樓價比97年的高峯超出近一倍,可現時市民的收入水平絕沒有比97年時收入升一格,有些行業的薪資比九七年時還不如。而九七年樓市大調整令香港經濟萎縮六年,用洪荒之力也無法反彈。
今次樓市狂潮出現的是比九七高峯超出一倍的樓價,一旦發生重大調整,造成的破壞及連鎖效應實在難以想像,從金融系統到企業到負重債的個人能否承受是個大疑問!

周一至周六刊出
盧峯

97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。
【回歸二十年】專頁: http://hksar20.appledaily.com.hk

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