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2017年04月10日

蘋論:脫軌樓市隨時令香港車毀人亡 - 盧峯

樓市果真進入沒有最癲只有更癲的狀態。大埔一個以「納米型」小單位為主的樓盤出現成交呎價高於港島區「樓王」太古城的成交,教市場人士大為吃驚,難再預計各區樓價走向。然後是樓價連升九星期,不但打破2015年秋天的高位,而且持續向「無人之境」邁進,看不到甚麼是「見頂價」,彷彿樓市升勢可以沒完沒了。但最可怕的是從政府到業界到社會上一般人已把這種畸形亢奮的樓市視為正常,沒有多少危機感,更沒有考慮推出甚麼有效措施加以調整或遏止,變相助長炒風及瘋狂狀態。可是,升幅脫軌的樓市及樓價其實已成為香港最大的社會經濟危機,坐視情況惡化將會帶來長遠破壞以至災難性影響。

扼殺社會創意

最顯而易見當然是泡沫爆破的風險。樓價完全脫離經濟基本因素及市民收入水平已是路人皆見,誰也無法遮掩;但在利率持續在低水平徘徊,資金仍然充沛(包括北水湧港)的情況下,樓價始終高居不下,並且因內地炒樓資金、炒樓團轉戰香港而令情況惡化,令政府推出的多輪樓市辣招效果大打折扣。
但正如我們多番強調,樓價不可能長期、持續的脫離經濟基本因素上升。任何地方的樓市泡沫不管是美國、英國、日本、澳洲……等都只有一個下場,那就是爆破,就是樓價只升不跌的幻想被狠狠的打破,並帶來沉重的經濟、社會破壞。強勁的日本經濟就因此停滯超過二十年,而美國2006年爆發的次按危機更引發金融海嘯,幾乎令美國以至全球經濟沒頂。香港當前的樓市泡沫規模比日、美當年的更大,爆破的風險更高,爆破後的經濟破壞只有更可怕。怎能不好好提防!
泡沫爆破只是最浮面的壞影響,樓市失控還帶來深層次的社會經濟矛盾,帶來更難克服的扭曲。從經濟發展來看,「發燒」的樓市不但令資金集中投入在相關行業,影響其他行業的發展,更會扼殺社會的創意與創新能力。房地產開發講究的絕不是創意或創新,而是資金數量多少及發展商規模的大小。市場致勝的策略主要是低買高賣並以經濟實力財力壓倒對手,例如競投地皮時以超高價掃入地皮等。這是典型的「力強者勝」的規律,講求的絕不是創意,也不鼓勵創新。這許多年來香港樓盤的所謂「創新」只是令單位實用率更低,空間感更差勁,又或是把單位劏成「納米樓」,屋苑內外設計、概念則乏善足陳。

貧富懸殊惡化

另一方面,樓市一枝獨秀也令其他行業特別是中小企業受害,把它們壓得喘不過氣來,不要說成長創新,連生存也不容易。正因為樓市獨大,樓價、租金脫離基本因素上升,不同行業都面對高昂的租金、地價成本,經營利潤大部份被業主吞食,一般經營者即使有微利也難以撥出資金再投資開發新技術,新的意念;並且不能有長期培訓開發計劃以免租約期滿未有收成就被迫結業。不知多少創意小店老店、小企業因為租金相關開支過高而夭折;不知多少新點子在萌芽階段就被高地價消滅。
香港經濟年來難以多元化發展,特色小店老牌店家沒有空間生存都拜畸形地產市道所致。假若樓市持續升溫,利潤進一步集中到房地產商、業主手上,要搞甚麼再工業化、多元化固然難,期望創意產業開花結果也只能是鏡花水月。
樓價高不可攀還有另一個隱患就是貧富懸殊不斷惡化,世代矛盾深化,社會階層流動停滯。在超高樓價下,有樓家庭跟沒有物業者的財富差距不斷擴大,形成有樓階級與冇樓階級的二元對立,激化「嬰兒潮世代」(有樓者)跟年輕一代(無殼蝸牛)的矛盾,兩者的鴻溝越來越難以彌補。更令人擔憂的是,有樓家庭的下一代能在父母幫助提供資金下成為業主,加入「有樓族」行列,享受財富升值的好處;家境清寒的年輕世代在缺乏上一代支持下則不管如何儲蓄也跟置業夢相距越來越遠。
若果樓市進一步「發燒」,世代、階級矛盾將越來越尖銳難解,穩定團結根本無從談起。像這樣的重大危機,不但新一屆政府要優先處理,社會各方面也得積極面對及找尋解決方案,視若無睹的話樓市以至經濟隨時「車毀人亡」。

盧峯
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