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2017年04月07日

「港人首置上車盤」是怪胎
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

林鄭稱上任後會推出「港人首置上車盤」。資料圖片

最近筆者看見一篇報道,竟然以「病入膏肓」來形容本港房屋問題,究竟這是否一個中肯的判斷?時間會給予大家一個正確答案。然而筆者作為長遠房屋策略督導委員會的前委員,對林鄭提出的樓市政策感到頗失望,主要原因是她沒有針對性的方法,解決樓價瘋狂上升的問題,看來市民仍有一段時間承受高樓價之苦了。
若要討論林鄭的房屋政策,最佳的例子是她最近在幾個傳媒訪問中重複指出上任後便會推出「港人首置上車盤」以理順置業階梯。但在未來幾年公營房屋供應量低於目標和私人住宅單位價格瘋升的情況下,政府將部份精力放於置業階梯,可以形容為非急市民所急,而這種政策安排,正好反映下屆政府解決問題的能力是有限的。
除了以上的質疑,筆者認為所謂首置上車盤的夾屋大計是一個怪胎,根本不應該推行,原因有以下三個:
第一,興建夾屋反映公帑分配缺乏效率和公平性。夾屋的目標是針對市民的入息和資產超出申請居屋資格,而又未有足夠財政實力從私樓市場置業。然而,從房協的公開資料,申請居屋的家庭收入限額已是頗寬鬆,例如兩人或以上的家庭入息限額是定為52,000元(一人家庭入息限額是兩人家庭的一半)。筆者從《綜合住戶統計調查按季統計報告:2016年10月至12月》獲得最新的家庭住戶每月入息分佈結果,發現申請居屋的家庭收入限額已涵蓋接近七成半家庭住戶,假若政府要增加資源來資助入息高於這收入門檻的家庭住戶,這明顯是違反公共資源有效分配,遑論做好收入再分配工作呢!

夾屋難阻樓價上升

第二,林鄭提議從供應私樓土地抽取一至兩塊地皮興建夾屋,這表示將來可以供應私人市場的住宅單位變相減少了。對已經升到瘋的樓價來說,減少私人住宅單位供應猶如火上加油,只會令樓價更瘋狂和更難控制了。
第三,當收入已經相當不俗的家庭也不能從私樓市場置業,這其實反映樓價已與大部份家庭脫節。然而,政府為了減低市民的怨氣,選擇在樓價高企時提出供應夾屋以幫助中產一族,這是否一個聰明的決定?答案當然不是。從港府在90年代中推出夾屋的紀錄來看,夾屋不但未能解決中產置業問題,而且也未有將樓價阻止上升。誠然,95年時的樓價已較90年初升了超過一倍,政府也面對類似問題,中產難以負擔私樓樓價,因此才推出夾屋計劃,但在1995年首次推售夾屋後,只是兩年時間,本地樓市泡沫爆破,買入夾屋的中產家庭在這個樓市跌浪紛紛變了負資產戶,而政府也在2000年停止夾屋計劃,當時的董建華政府更將其中三個已建成的夾屋用作私人樓宇出售,而另一個則轉作住宅發售計劃形式出售。
筆者不認同下屆政府選擇在上任後致力建造置業階梯,這不但無助解決樓價高企的問題,而且更輸出一個頗負面的政策訊號,政府的樓市政策明顯失焦。如果林鄭仍要堅持其「港人首置上車盤」計劃,筆者只能祝她好運了!
http://www.acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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