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2017年03月10日

樓市死局 神仙難救
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

香港樓價近期再創新高。資料圖片

本地樓價遠遠超越一般市民的負擔能力已是公認的事實,但從最近兩星期中原城市領先指數創新高來看,香港樓價在短期內仍會挑戰更高水平。然而,綜觀本地樓宇潛在供應量持續增加和美國進入加息周期,本地樓價究竟能升得幾多?大家根本難以給予答案,尤其是樓市已進入極度非理性亢奮期,正所謂人心難測,只要置業者相信仍有其他人在更高位接貨,這股「樓瘋」是會揮之不去的。
最近特首梁振英在一個論壇指出,自上年11月初推出新辣招後,絕大部份涉及買賣住宅交易均是香港永久居民,反映新辣招成功壓下投資意欲。究竟這結果是否辣招趕走投資者?答案當然不是,因為當政府改變遊戲規則時,市場參與者也會因應環境的變化而作出相應行動,你有張良計我有過牆梯,總而言之,隨之而來便是市場行為被扭曲了。
在新辣招推出後,不少城中富豪忽然變身「首置客」入市買豪宅,從而避開加辣(15%住宅印花稅),另外,有投資者也利用家庭成員入市買樓以不用支付額外稅項,更甚者是以首置身份,在一個交易中買入多個單位。根據報章報道,以上幾類置業者的數量佔成交總數相信不是一個低比重,究竟新辣招的真正威力如何?大家心知肚明。
幾輪的樓市辣招和金融管理局不斷收緊按揭成數已令樓市需求嚴重扭曲,雖然私人住宅的潛在供應量已由梁振英在2012年7月上任特首一職時的約60,000個單位上升至現時的94,000個單位,但在內地買家入市和內地地產發展商以超高價投地的影響下,所謂正在增加的潛在供應也難以發揮作用,特別是鴨脷洲地王的誕生,市場預期在「麵粉貴」的情況下,樓價根本難以下跌,從來置業者情緒主導樓市的短期走勢,一旦市場情緒變得更樂觀,樓價仍會繼續攀升。
金融管理局的按揭措施令置業者更加關心私人樓宇的整體售價(lumpsum),地產發展商為了迎合這種市場心態也將部份私人住宅單位的面積劏細,最終形成不少劏房樓(或稱為超級迷你盤)供應市場,而這些細面積樓宇的呎價動輒超過20,000元,究竟這些面積小呎價勁貴的超級迷你盤是幫助上車一族,還是殺雞取卵?大家不妨細心思考。
筆者在2012年10月加入長遠房屋策略督導委員會,從沒有想過香港樓市會惡化到這樣恐怖,中資買地已差不多廢了政府增加土地來壓低樓價的方法,即使地產發展商繼續劏細單位面積賣樓,但呎價也只會繼續上升,最終結果是令大部份市民反感,並形成難以拆解的計時炸彈。
無論誰當選下屆特首也沒有可能解決現時樓市的死局,但歸根究柢仍是現屆政府未能搶得更多土地作為發展居住之用。梁振英認為他已為樓市做了很多,但多並不代表是足夠,以現時樓市狀況來看,真是神仙難救了。
http://www.acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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