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2017年01月16日

蘋論:
樓市泡沫預警絕不是「狼來了」! - 盧峯

近兩、三年來每隔一段時間就有知名地產或銀行業人士警告樓市有隨時爆煲或大調整的風險。2015年地產業界人士湯文亮就認為細價樓價位高勢危,隨時會爆煲,大跌3成或更多,還可能出現一萬個銀主盤。他的「預言」提出後引發哄動爭議,有的認為是譁眾取寵,有的認為調整幅度不會如此大;也有的認同湯先生的說法,指樓市早已出現泡沫,一旦爆破跌勢自然驚人。

超高樓價基礎逐步削弱

其後美國聯儲局一再表明將啟動利率正常化,又在前年底加息,令本地樓價一度有下跌趨勢,有部份樓盤成交價比高位調整達兩成,平均而言則跌了一成半。只是,跌市沒維持多久,到夏天已企穩,其後更掉頭回升,令樓價在去年底回到跟跌市前差不多,湯文亮先生更在樓價止跌回穩後公開表示預言有錯。
踏入2017年,另一位重量級財經界人物、前匯豐銀行副總經理劉智傑先生在社交媒體及主流媒體發話,指香港樓市危機四伏,內外基本結構已變,其中美國加息幅度及速度更可能比所有人的預期高,升至5厘也不讓他感到奇怪。到時候供款負擔將會大幅增加,令超高樓價無法維持,並可能出現長期跌浪,30年也無法翻身。他又認為大有可能在未來18個月出現。
劉先生是資深銀行家,退休後繼續留意本地及全球經濟情況,他的看法自然有他的觀察及根據。重要的是,不管湯先生及劉先生的「預測」都建基於經濟及樓市基本因素,他們都覺察到支持超高樓價的基礎已逐步削弱,隨時有崩塌的危機。只是,資產泡沫從來不易確切知道爆破時間,絕大多數情況下只有在爆破及引發巨大衝擊後大家才知道泡沫原來已經破滅。
就以九七回歸後的樓市大調整為例,第一波跌市在1997年秋天因亞洲金融風暴觸發,樓價短時間內下跌近3成。但當時大部份人都認為這是健康調整,不久後就會回穩及重拾升浪,因此而入市「執平貨」的人也有不少。誰知道樓價自此輾轉下跌,到2003年「沙士」疫潮時下跌達六、七成,蒸發大量財富。從那時回望才知道1997年秋天正是樓市泡沫爆破的時刻。
本地樓市今次升浪基本上從2003年底2004年初開始,到2009年則因各國央行推行超低息及量寬政策而「起飛」,遠遠拋離經濟基本因素及市民收入增長,其後更升破1997年的「瘋癲」價,向沒有最高只有更高的價位進發。也就是說,今次樓市大牛市長達13年,樓價已升至市民要不吃不喝把所有收入存起來才足以購買一個500呎的單位的荒誕水平,根本沒條件長期維持。

經濟過熱美或重手加息

而支撐樓價高踞不下的主要因素特別是超低利率已開始明顯有變化。聯儲局的加息步伐雖比2015年時的預期慢,但到去年底口風開始轉變,認同通脹可能成為問題,意味加息傾向比之前兩年更強。此外,美國候任總統特朗普計劃推出6萬億美元的減稅方案,並在不同州分推出大型基建計劃以刺激經濟。這樣大規模的財政刺激肯定增加政府負債,推高債息水平,並加快工資增長速度,從而推高通脹壓力,迫使聯儲局理事們在加息時要更重手,以防患於未然。有聯儲局理事預計今年大有可能加息三、四次,令利率從半厘升至逼近兩厘。
而且,通脹壓力一旦成形需要一段長時間才會受控,其間央行只有一招對付,那就是不斷加息以抑制過熱經濟,令未來幾年每年加息4次甚至更多的機會大增,而利率則會快速回到4至5厘的正常利率水平。以4厘跟現時近零息相比,供樓負擔將大增5成,原來兩萬元的供款升至3萬元以上,實力稍差的業主將難以負擔,新買家也將大幅減少。這樣下來,樓市怎麼可能不來個大逆轉,樓價怎可能不調整三、四成甚至更多?
預測資產泡沫從來不容易,老練如聯儲局前主席格林斯潘也看漏了眼。但看錯的其實是爆破具體在何時出現而不是泡沫的本質。歷史經驗說明,泡沫本質是虛幻的,不會長期持續,日本、美國的樓市泡沫就先後爆破,造成長期損害。本地樓市處於泡沫狀態已明顯不過,破滅不是會不會的問題而是甚麼時候;而一旦爆破調整過程將會既痛苦又漫長!

盧峯
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