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2016年12月09日

樓市政策唔掂 市民受罪
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

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筆者指,本港未來樓巿發展不容樂觀。資料圖片

梁振英在上月出版的《紫荊》雜誌總結任內四年的五大政績,其中以土地房屋問題佔最大篇幅。梁振英在文章中指出,增加土地供應為政府責任,會迎難而上,樓市措施也初見成效。
政府的樓市措施是否有效?從現時二手樓價仍然貼近歷史高位來看,政府在樓市調控方面是非常唔掂。筆者不是以樓價水平來衡量成敗,而是從樓宇供應量和單位面積兩方面作為評核指標。假若大家看看這兩個樓市數據,相信會認同筆者的批評。
首先,從差餉物業估價署的公開資料,2013至2015年的落成量分別為8,250、15,720和11,280個單位,而預測落成量則分別為13,550、17,610和13,290個單位,非常明顯,落成量持續低於預期水平,幅度則達一至四成。至於2016年,截至10月為止,落成量只有11,430個單位,佔預測的總落成量六成二。筆者估計,今年最終的落成量可能只有14,000個單位,即是低過預測數量超過兩成。如果將過去接近四年總落成量低於預測超過13,000個單位來看,實質供應量仍然是落後於形勢,樓價又怎能明顯回調呢!
再者,近兩年出現的劏房樓逐步增加,反映越來越多置業者住進150多至200平方呎單位。根據差餉物業估價署公佈的《香港物業報告(2016)》,截至今年10月,單位面積少於426平方呎(政府釐定小型單位)的落成量是2,927個,佔總成交量高達26%,創下自1994年後新高。但筆者要指出,這類劏房單位數量在未來幾年只會有增無減,而佔總成交量的百分比也會持續上升,反映市民的居住環境質素正在惡化,這情況與四年多前梁振英的政綱提議,增加市民的居住面積背道而馳。
現時公屋的情況較以往更差,按《長遠房屋策略2015年周年進度報告》,未來10年的公營屋單位供應是28萬個,即平均每年2.8萬個單位,但運輸及房屋局於上月向立法會房屋事務委員會提交資料,預計在2016-17至2020-21年4年期間,公屋供應量將會遠低於平均每年2.8萬個單位,這預測無疑對輪候公屋和希望購買居屋的市民是一個壞消息,但從梁振英上任至今,公屋輪候情況急劇惡化來看,基層市民的基本居住狀況出現倒退反而是意想不到之事。
另外,過去幾年市建局與地產發展商合作興建不少單幢式樓宇,但單位卻是非常細小和豪宅化,反映上樑不正下樑歪,難怪最近兩年地產發展商可以理直氣壯,大起劏房樓。
香港未來的樓市發展真是不容樂觀,如果梁振英認為過去四年多的樓市措施初見成效,他肯定活在另一個星球。
http://www.acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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