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2016年10月12日

蘋論:內地樓市泡沫將成經濟催命符 - 盧峯

儘管內地從中央政府到地方政府陸續推出行政措施希望冷卻樓市,但內地樓市熱潮仍然在升溫,樓價升勢還未有受壓迹象。若果北京及地方政府不拿出更大決心及更有力政策遏制樓市的瘋癲升勢,內地樓市泡沫將會繼續膨脹,重蹈八十年代末日本覆轍完全是有可能的事。

中央放水保增長速度

造就內地特大樓市泡沫的原因當然很多,利率不斷下調,銀根極度寬鬆當然是重要因素。上一輪內地樓市泡沫在○九年北京推出四萬億救市方案以後開始浮現。當時從中央到地方政府大搞基建,實體經濟資金充盈,不僅樓價暴升,從茶葉到紅酒到古玩字畫同樣身價暴漲,被炒的火熱朝天。結果造成大量超前建設,造就多個重要行業出現產能過剩,形成巨額浪費及銀行壞賬,北京花了幾年時間才勉強剎住從樓市到酒市的火熱勢頭,但庫存過多,產能過剩,債務過重成了壓在中國經濟的三座大山,到現在四萬億救市大計過後七年仍未處理好。
今次中央政府放水,向市場投放資金大概從去年秋天開始,包括先後多次減息及降低存款準備金率,目的原本是要透過刺激樓市復蘇提振快速放緩的經濟,保住增長速度。當然,這一輪放水不能跟四萬億的規模相比,此所以除了樓市以外,其他商品、奢侈品都沒有像上回那樣再來一次爆升,只有樓市一枝獨秀,到上月已連升十三個月,個別城市如東莞、珠海一年間樓價上升三成,深圳、上海、北京樓價同樣上升幅不少,並開始形成一種Panic Buying(爭先恐後入市)的心態,令樓價越抬越高,即使各處地方政府先後出手調控也暫時看不到效果。
那為甚麼有限度放水就讓內地樓市迅速出現新一個泡沫,甚至被形容為「史上最大泡沫」呢?
最根本的原因有兩方面。經濟上,內地實體經濟仍處於改革及調整中,產能過剩未有根本好轉,新的增長產業或火車頭找不到,股市在去年的大震盪後又變成一潭死水,只剩下房地產這一塊有炒作的概念及可能,可以在短期內讓多個不同行業從地產發展到建築到銀行金融都享有較好的增長,較豐厚的利潤,大小投資者自然趨之若鶩,令新增的資金一窩蜂湧向樓市,以求賺快錢,改善業績。樓價及交投量在這股力量推動下迅速上升,並形成不斷升值的預期,再進一步促使樓市熱火朝天。

地方協助發展商散貨

另一個重要原因是從中央政府到地方政府都怕痛,擔心經濟調整太長久、太厲害的話會削弱民眾對經濟及政府的信心,形成更大的動盪。所以積極以不同方法刺激經濟,希望減少改革的陣痛。二○一四年底政府放手推動股市進入大牛市就是其中一個方法。可惜,政策執行得粗糙又論盡,把大牛市變成大熊市,反而令經濟雪上加霜。在無計可施下,各級政府只好走美、日的老路,改為推動樓市復蘇作為經濟火車頭,希望藉此減慢實體經濟放慢的速度,營造經濟景氣轉好的態勢。具體的做法是令銀行放寬銀根包括放寬樓按貸款,並打出去庫存的政策目標協助發展商散貨搞活樓市。在放水、放量政策下,一線城市樓市立時轉活,連帶二、三線城市交投也變得暢旺,內地樓市熱潮就這樣在政府有形之手引導下快速升溫。
更重要的是,經過八年來樓市兩番起落,從發展商到小投資者都認識到中央政府及地方政府怕痛的現實,不敢、不願樓市有真正調整,甚至刻意利用地產泡沫振興經濟,減輕改革的震盪。在企業及投資人眼中,這樣的政策傾斜意味房地產成了幾乎穩賺不賠的投資,只要熬過一陣低潮就會迎來更大的升浪。投資者因此更有信心更逼切入市,以免「蘇州過後無艇搭」。當投資者出現有買貴冇買錯的心態時,樓市泡沫怎可能不迅速膨脹!
只是,泡沫就是泡沫,樓價升幅及水平脫離內地經濟基調是明擺的事實。而從美國、日本的慘痛經驗來看,房地產泡沫帶來的好景不可能長期維持,過不了多久就會破滅。到時候不管印多少鈔票,量寬規模多大也救不了經濟,只能令經濟陷於長期停滯狀態。

盧峯
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