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2016年10月06日

蘋論:全球樓市已成脫韁野馬 - 盧峯

去年秋天,本地樓市一度見頂,投資者及不少市場人士紛紛唱淡,認為在美國加息及內地經濟放慢的雙重打擊下,本地樓價面對沉重調整壓力,輕則下跌兩成,較悲觀的則預料下跌四成甚至更多。當時還有地產界人士呼籲政府該考慮「減辣」以免樓市跌得太殘。果然,美國聯儲局在十二月真的加息,而內地經濟也從死守多年的7%增長率下跌至6.5%,樓價在兩大利淡因素夾擊下持續下跌,到三月時已比高位下跌15%。

加息周期沒有出現

可是,自此以後樓價不但沒有像預期般進一步下跌,反而逐步回穩,到今年九月即調整開始後一年更重拾升軌,不斷有創新高價成交,交投量、睇樓量大幅回升,多個新盤不管豪宅或形同劏房的迷你上車盤銷售反應都相當理想。這樣的市況似乎意味樓市調整期已告一段落,短期內還有可能重回以至突破去年秋季的高位,向更高或更「瘋癲」的價格邁進。
今次樓市調整期為甚麼這樣短、這樣淺?樓價會瘋癲到幾時呢?
要回答這兩個問題,首先要看到當前全球宏觀經濟狀況特別是各大央行的貨幣政策。去年秋天樓市調整的關鍵是美國加息預期。當時大部份人包括聯儲局本身也預計利率正常化步伐起步,美國利率將會從零息逐步回到兩厘以上,再向四厘左右的歷史平均水平邁進。按聯儲局計劃,單在二○一六年美國應加息四次即一厘左右,其他央行包括歐央行、日本央行也不預期今年再有甚麼大動作。
誰知一年過去,美國加息不見影,歐央行搞負利率加放水,日央行更是藥石亂投不斷印發日圓到金融體系希望逼高通脹率。也就是說,去年令樓市買家及投資者最憂慮、最提防的變動──加息周期並沒有出現,加息甚至已變成「狼來了」般的謊言,沒有多少人再放在心上。在這樣的情況下,因擔憂加息而抱觀望態度的準買家,投資者開始重回樓市,樓價便因此而轉勢向上。
不再擔心加息固然是樓市回暖升溫的推手,多國央行把超寬鬆貨幣政策再加碼更有火上加油的意味。試想想當央行不斷向銀行體系注資,銀行閒置資金則要面對負利率(即罰息)的風險,它們唯一解決辦法是把資金導向投資市場,回報微薄也不惜。這令很多穩健的投資產品特別是債券市場失去投資價值,公用股股價則高不可攀。數來數去,只剩下「磚頭」或房地產市場值博率較高,也有一定防守性。

全球金融體系資金過剩

過剩資金因此在各地樓市包括香港尋找投資機會。事實上新一波樓市升勢或成泡沫並不僅限於香港,澳洲早已開始嚴限外國資金投資當地樓市以免過熱,加拿大最近也因為樓價升幅過快過大引入多種行政措施包括增值稅以壓抑炒風。內地大城市特別是二、三線城市樓價升勢更驚人,買家為免失卻投資機會而逼爆售樓處大門,也有人假離婚以避過限令。內地首富王健林認為,內地樓市已出現「史上最大泡沫」。
內地樓市大概還不算「史上最大泡沫」,至少北京王府井地區地價還未足以買起整個加州(八十年代末日本東京皇居地皮價格比整個加州土地價值更高)。但由此可見樓市升溫已不是香港一個地方的情況,而是全球普遍現象,是熱錢氾濫,加息遙遙無期下的反應,只要全球金融體系資金繼續過剩,追買「磚頭」的熱潮短期內不會過去,本地樓市也不可能獨善其身。
要樓市回到正軌,要避免樓價跟經濟基調及市民的收入更脫節,關鍵仍是美國加息步伐加快,不再拖拉。而在利率真正轉勢前,特區政府除了不斷加速找地建屋外,也有必要像加拿大、澳洲那樣考慮推出新一輪「辣招」或冷卻樓市的行政措施,以防止非理性亢奮重現。

盧峯
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