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2016年07月27日

蘋論:
樓市復蘇只是海市蜃樓 - 盧峯

經過大半年調整及下跌不到15%以後,本地樓市又有蠢蠢欲動的情況,個別屋苑再出現新高價成交,反映整體樓價指數也連升兩個星期,比低位反彈超過5%。地產代理業內人士已開始修改他們對樓市的預測,從樓價持續偏軟下跌改為預計在下半年反彈最多一成。
對於本地樓市出現轉勢的迹象,地產界人士提出了多個不同的理由,包括美國不斷推遲加息,利率近零的情況未來一段時間都不會改變,令樓市增加支持。另一個原因是過去幾個月成交偏低,市場積累大量購買力,樓價因而得到支持。還有業界人士把英國脫歐影響算進來,認為英國離開歐盟打擊倫敦金融中心地位,連累當地樓市下跌,部份投資者開始把資金轉到其他市場,香港樓市因而受益。
本地樓市暫時的確有回穩迹象,但憧憬樓市回復升勢只是一廂情願的想法,而支持樓市反彈的幾個原因要不是一時的現象就是似是而非,實際上令樓市轉弱的基本因素並沒有改變。支持本地樓市回穩的幾個「因素」中又以英國脫歐說最令人費解。英國脫歐對倫敦作為金融中心的地位當然受影響,所以倫敦商業樓宇及辦公室的價格、租金應聲下跌,連帶專門投資商業樓宇的基金也受影響,部份還暫時停止贖回。但是,倫敦的住宅樓宇市道卻是另一回事,暫時調整相當有限。而即使英國脫歐,有興趣在倫敦投資住宅物業的人及投資基金不會大幅減少,反而可能趁英鎊大跌(變相令倫敦樓價變得便宜)而入市。相比之下,香港樓價進一步顯得偏高及不合理,資金不大可能大規模從倫敦樓市轉到香港。

用家入市態度不積極

其餘兩個支撐樓市轉勢的理由包括美國利率繼續偏低及市場積累大量需求同樣不成立。以美國利率為例,在全球金融不穩下聯儲局過去兩個月的確傾向採取較觀望態度,沒有明確表明何時將再次加息。但近幾個星期美國經濟數據強勁,特別是就業市場持續改善,新增非農業職位回復高增長,申領失業救濟人數減至七十年代以來最低。只要這樣的態勢持續,聯儲局在九月及十二月分別加息的機會甚高。即使港息不完全跟隨,但也不可能分毫不動。換言之,香港利率包括按揭利率在今年內將會開始調高,這對買家心理及整體市場氣氛都相當不利。
另一方面,樓市購買力其實跟樓價及樓市走向有密切關係,因為房地產不僅是解決個人居住需要的商品,也是保值致富的工具。此所以樓價大升時需求不斷增加,樓價趨跌反而無人問津。從政府剛推出數千個居屋單位讓合資格市民選購但揀樓情況不熱烈可見,真正用家入市態度也不積極,至少再觀望一會;再加上這批資助房屋吸納了不少購買力,令市場少了急需入市的用家,樓價怎可能找到更強的承接力呢?
更重要的是,幾個令樓市進入長期調整的基本因素包括樓價脫離市民負擔能力、樓宇供應持續增加及整體經濟環境惡化並沒有任何改變,令樓價下調壓力難以消除。以供應為例,過去幾年特區政府大量推出的土地開始進入「收成期」,樓宇未來幾年的落成量將有增無減,再加上以往兩、三季的貨尾單位未完全消化,發展商盡快賣樓套現的壓力不輕,他們即使不至於來個割喉式減價,也肯定會以各種優惠變相減價,吸引買家進場。當買家有大量選擇時,他們的議價能力自然提高,議價空間也會擴大,一手樓價固然難以企硬,二手樓樓價因為缺乏優惠壓力更大,形成整體樓價易跌難升的態勢。

升浪或是「散貨」陷阱

此外,全球經濟依然陰陽怪氣,除了美國以外其他主要經濟體不是已陷於停滯與通縮就是增速大幅放緩,大上大落的金融市場更形同資金黑洞,消耗大量資金,令所有風險資產都易跌難升。房地產投資周期長,涉及資金巨大,風險只有更高。這樣下來,資金投入樓市的機會將大大降低,想再炒起樓價實在不容易。新一波的所謂升浪反而可能是「高位散貨」的陷阱,投資者及準業主得格外小心。

盧峯
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