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2016年07月08日

公屋加租封頂便宜了租戶
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

房委會資助房屋小組7月8日開會,商討公屋加租。資料圖片

公屋租金「可加可減」機制於2008年實施。按機制公屋租金每兩年調整一次,調整幅度是基於公屋戶收入的變動而上調或下調,上調最高幅度是10%,但機制沒有設定下限。

未來兩年的公屋租金加幅將會是10%,這已是連續三次租金調整幅度達至上限。只有在首次引入調整機制時,租金的升幅為4.68%。以上結果是預期之內,因為首次檢討公屋租金的時間是由2008年1月至2009年12月,其間發生金融海嘯,香港在2008年第四季至2009年第三季出現經濟衰退,拖累公屋戶收入明顯放緩。然而,經濟在2009年第四季開始進入復蘇期,增長迅速回復正常水平。此外,政府在2011年5月1日實施最低工資,公屋戶收入顯著增加。從附圖可以清楚看見公屋戶收入變動在過去三次檢討期均高達16%或以上,顯示大部份公屋戶的財務狀況正在改善。

公屋營運成本升 公帑埋單

以公屋戶收入的變動來反映其負擔能力本來是沒有問題,但房委會在運用這數據來制訂公屋租金可加可減機制卻出現兩個問題:

第一,可加可減機制完全忽略公屋的營運成本包括工資、維修、差餉、地租、折舊等等,但房委會的資金卻涉及公帑,所以在制訂可加可減機制時,營運成本和公屋戶的收入必須同時考慮,尤其是房委會現時需要對每一個公屋單位作出補貼,即使過去6年,公屋戶收入明顯增加,但由於可加可減機制已將加租上限設於10%,房委會也不能將租金的提升幅度多於10%,這是否對非公屋戶公平?

筆者幾位曾任職於房委會和房屋署的朋友,均告訴我近年公屋的營運成本上升幅度頗厲害,如果繼續採用現時的可加可減機制,房委會的補貼只會不斷擴大,這情況是絕不可能長期持續,最終只會是再一次由公帑埋單。

第二,現時的封頂水平是10%,但不少讀者會問:「為甚麼選取10%作為上限?」筆者對這問題未能給予答案,因為我根本不會將負擔能力的上限設於一個恒數,恒數代表公屋租金的上限不會隨着經濟周期而改變,這種做法肯定是非常不理想的。

當經濟進入擴張期時,公屋戶的收入升幅明顯改善,而在收縮期時,公屋戶的收入升幅放緩甚至出現負增長,所以在設計公屋租金的上限時,經濟表現必須要納入考慮之列。

港鐵的可加可減票價機制,在決定加價時這機制設下票價升幅不可以高於家庭月入中位數按年變動(即是乘客的負擔能力),假若以類似港鐵的做法移來制訂公屋租金上限,房委會可以將上限設於不高於公屋戶收入變動,而計算公屋租金的調整幅度則以公屋的營運成本變動作為指標,筆者相信這方法是遠較現時公屋租金的可加可減機制公平和合理。
http://acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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