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2016年06月03日

趕年底前清場 
恒基換地 
料賺300億

【本報訊】政府力推新界東北發展,摧毀鄉郊農地。東北發展區涉及龐大基建工程,政府需收地發展,更容許私人發展商原址換地。今次爆發收地爭議的粉嶺馬屎埔村屬原址換地範圍,恒基要趕及年底前清場才符合換地條件。根據土地註冊資料顯示,新界東北住宅發展區域逾1,500個地段當中,逾552萬呎土地業權由四大發展商瓜分,恒基更是新界東北大地主,最少囤地逾233萬呎地,近半可向政府申請原址換地,保守估計恒基可坐收300億元。

記者:譚靜雯

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新界東北發展區總面積達614公頃,當中54公頃(即約580萬平方呎)劃作私人發展住宅區及綜合發展區,政府以公私營合作模式發展,容許發展商只要在劃為興建私人住宅的用地範圍,囤地超過4,000平方米(約4.3萬呎),即可申請原址換地及自行發展。
「原址換地」是有條件契約修訂的一種,業權人可以向政府申請,把名下不同地段的土地合併,讓土地面積超過4,000平方米以符合自行發展資格。

未能申請或被收地

合資格提出原址換地的業權人要證明有關土地已「交吉」,並與政府達成補地價協議,地契改變後,就可自行發展。如果業權人在原定發展計劃時限前未能完成申請,就會被政府收回土地。
新界東北發展首階段原址換地申請今年底截止,至今有兩宗申請獲接納作進一步處理,包括古洞和粉嶺馬適路馬屎埔村兩個地段,均由恒基透過其他公司持有。今次爆發爭議的馬屎埔村農田,屬恒基向政府申請4萬呎原址換地的其中一部份,恒基要趕及年底前清場才符合換地條件。
《蘋果》2013年曾統計新界東北發展區中規劃作私人住宅區、綜合發展區等將作新發展的區域土地業權,撇除祖傳地皮的原居民,發現有9個取得換地入場券的大業主,瓜分了近700萬呎的地皮。9個大業主包括恒基、長實、新世界及新地四大發展商;中型財團建生國際及晶苑集團;還有律師行、地區人士和剛好座落在住宅區的竹棚公司。

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可發展600萬呎樓面

恒基更是整個新界東北的大地主,統計範圍中持有逾233萬呎地,當中單在粉嶺馬屎埔就有204萬呎,古洞北則有28萬呎地,恒基在兩區共有102萬呎地落入可換地發展的私人發展區,佔持地總數44%。若恒基成功向政府換地發展,以5至6倍地積比計算,恒基在東北可建樓面面積達600萬呎,若以發展後每呎可賣1萬元,扣除建築成本等,粗略估計恒基最少坐收300億元。
恒基自97年起透過多間中介公司在馬屎埔收地,有策略地「囤地」,其擁有的土地座落區內高、中密度住宅區,也符合換地條件。至於在古洞,雖然恒基只持有28萬呎土地,但座落於未來古洞站旁的綜合發展區,估計區內持有6.2萬呎地。
整個東北發展涉及龐大的利益,今次馬屎埔收地風波只是第一階段。由於恒基早已在馬屎埔囤地,為達至原址換地的門檻,未來將會發生更多收地爭議。

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