› 選擇地區
三藩市
紐約
洛杉磯
其他美國地區
香港 台灣 北美
 
2016年03月24日

香港是「殭屍城市」?
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

李兆基日前指香港樓價最多會跌三成。資料圖片

恒基地產主席李兆基於周一的業績會預測,本地樓價最多跌三成。對上年第三季入市摸頂的業主來說,四叔唱淡樓市無疑是在他們的傷口撒鹽,因為樓價跌三成是一個相當厲害的幅度,尤其是按揭涉及槓桿,例如以五成首期計算,樓價跌了三成,業主的首期已損失六成,這絕對不是一個小數目。
翻查李兆基對樓價的預測,最近一次是在去年十月中,他在北京與傳媒茶敍,當時李兆基認為樓價只會「最多跌少少」。然而,事隔只有五個月,李兆基對樓市的預測卻變得頗悲觀,究竟是何種原因令他改變看法?筆者相信大部份讀者是希望知道答案的。
二手樓價從2009年初見底回升至2015年9月的歷史高位,整體樓價升幅高達192%,小型單位(面積少於40平方米)的樓價更勁升225%。但家庭收入中位數卻遠遠落後樓價的升幅,令市民的負擔能力變得非常差。從過往歷史,當資產價格進入一個泡沫階段後是絕對可以「升到你唔信」,因此,要準確地預測樓市泡沫爆破的時間是非常困難。同樣有難度的是估計在泡沫爆破後的樓價調整幅度。翻查樓價紀錄,由1979年第四季至今,本地樓價下跌三成或以上曾出現兩次。第一次是1981年第三季至83年第四季,樓價下挫31%。至於第二次則發生在1997年第四季至03年第三季,整體樓價跌幅高達66%。若以歷史為鑑,四叔預測樓價最多跌三成可能要改寫為起碼三成以上。
作為大地產商的李兆基,明言現時樓價仍有頗大的下跌空間,這種事情絕對不常見,但更不常見是香港首富李嘉誠於上周公開表示,現時香港經濟是過去20年最差的。李超人一向慎言,絕不會無的放矢,他唱淡香港經濟絕對值得大家深思。

經濟轉差  政府無能

在過去20年,香港曾經歷1997至98年的亞洲貨幣危機,2000年的科網泡沫爆破,2001年的美國911恐襲,2003年的沙士疫症和2008至09年的金融海嘯等難關,但每次經濟困境均能平安度過。然而,現時香港的情況好像處於一片漆黑中的隧道,沒有任何迹象會見到隧道的盡頭。
為甚麼筆者有以上的看法呢?答案可以從經濟及政治兩方面找到答案。首先,從經濟發展的角度來分析,過去多年的經濟轉型,香港仍毫無寸進,本地的主要經濟支柱仍然是金融股務、貿易及物流、專業服務及其他工商業支援服務和旅遊。最近政府統計處公佈的人口預測更展示香港人口急劇老化,無奈,現政府卻沒有一套有效的家庭、教育和生育政策來解決這問題。
此外,在過去多年的兩地經濟持續融合,香港經濟變得更倚賴內地。但成也蕭何,敗也蕭何,近年內地經濟持續放緩卻令香港經濟增長面對龐大壓力。例如,在過去大半年,訪港內地旅客人次大幅減少,驅使本地的旅遊相關行業進入嚴冬。香港經濟能否在短期內轉危為安?筆者認為機會不大。
再者,香港的政治生態不斷惡化。過去兩三年社會嚴重分裂和內耗,已令經濟停滯不前,加上政府民望低落,推行政策又阻力重重。此外,鼓吹港獨的本土派迅速抬頭,這亦為本地政治產生大量不明朗因素。一旦本土派代表在今年立法會大選成功取得議席,立法會肯定會成為鬥獸埸,政府要有效施政將會變得更困難。
最後,以梁振英為首的政府,每每以強硬態度施政,最終令民怨四起。另外,高官問責制已名存實亡,以教育局局長吳克儉為例,他的存在只會繼續令梁班子面對更多尷尬事件,無奈,他的打不死也正好說明梁振英的所謂唯才是用根本是空談。
李嘉誠形容香港是黃台之瓜,這未必是最正確的形容詞。筆者反而覺得香港已成為「殭屍城市」,不但缺乏以往的朝氣,而且更逐漸失去生命力。
http://acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

蘋果日報fb,每日分享精選新聞及網絡新鮮事。
返回最頂
壹傳媒: 香港 台灣 | 私隱聲明 服務條款 刊登廣告 聯絡我們 招聘
© 2019 AD Internet Limited. All rights reserved. 版權所有 不得轉載