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2015年12月31日

樓市會跌多久?
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

近日本港樓價有下跌趨勢。資料圖片

一份本地報章於周二報道,除了海怡半島外,香港十大屋苑樓價均已跌破今年年初水平。以跌幅最大的頭三位,鰂魚涌康怡花園、長沙灣泓景臺和紅磡黃埔花園為例,其跌幅分別為17%、10%和9%。然而,香港樓價真正見頂回落是發生在今年9月,即是在過去三個多月,絕大部份大型屋苑的樓價調整速度是相當快,反映本地樓市已進入一個明顯的跌浪。
自80年代至今,香港樓市經歷四個較大的調整浪,其調整幅度介乎16至66%,因此要預測今次樓價將會跌多少才見底可以說是難度頗高。但最近的一次樓市出現牛市是由2009年1月至今年9月,整整維持了近七年時間。今年初,一間美國公共顧問機構Demographia公佈《全球樓價負擔調查》結果,香港的樓價是最難負擔的,一般家庭收入中位數竟然是樓價的17倍,遠遠拋離溫哥華的10.6倍,這結果顯示香港樓價已升至瘋狂階段。誠然,樓價與其他資產價格相似,升至不能持續的水平便會回歸大地,今次樓市泡沫爆破將會令樓價出現顯著跌幅,以筆者估計,今次樓價調整起碼兩成半至三成。想置業的市民不妨耐心等候,入市的機會是始終會出現的。
不少樓市分析員在過去兩三年不斷吹噓本地樓市難以大跌,原因不外乎是息太低、私人樓宇單位供應量不足、樓的剛性需求強勁等。但筆者研究資產泡沫多年,資產價格形成泡沫的最重要原因其實是源自投資者的非理性亢奮行為。本研究中心高級研究員吳仰儒教授於2011年發表的一篇論文《Explosive Behavior in the 1990s Nasdaq:When Did Exuberance Escalate Asset Values?》指出,發生在90年代至2000年初的科網泡沫,投資者的非理性亢奮早已在1995年開始浮現,無奈非理性亢奮可以變得更非理性亢奮,這行為竟然可以不斷推動環球科網股瘋升至2000年初才爆煲,所以,大家可以明白人的心理狀態才是今次樓價爆升的最大罪魁禍首。
無可否認,樓價的短線走勢是絕對不佳的,但其中長遠發展也令人隱憂。為甚麼筆者會有這個看法呢?答案是香港的人口老化出現新的變化。

人口老化 長遠需求勢減

人口老化為香港的人口結構帶來負面影響,例如,根據政府統計處最新的未來50年人口估算,家庭住戶的數目淨增長於2019年見頂,之後便徐徐回落,然而,從長遠房屋策略委員會採用的樓宇單位需求模型,家庭住㻇的數目淨增長主導樓市基本需求,一旦這因素轉差,支持樓市的中長期需求便會被拉低。
其實,人口老化對樓市需求的負面影響早已在房屋經濟學(Housing Economics)的文獻出現,究竟香港樓市會被人口老化拖累到何等的程度,大家不妨從家庭住戶的預測數字來尋找答案。
最近運房局更新未來十年的樓宇單位供應目標,最主要的原因是未來十年的平均家庭住戶淨增長的預測數量明顯減少。要令到讀者明白箇中奧妙,筆者採用政府統計處的家庭住戶淨增長預測作比較,發現2015至2024年的每年平均家庭住戶淨增長遠高於2025至2034年的,差距高達10,400個單位。反映本地的中長期樓市需求出現下降走勢。在這情況影響下,中長遠的樓價又怎會升呢?
日本是人口老化最嚴重的國家,其人口數目已出現連續四年收縮,日本政府更預期未來人口下跌趨勢將會越來越明顯。如果運房局局長張炳良與高瞻遠矚的林鄭司長對人口老化看法類似,張局長便應該「蹺埋雙手」,不用想盡辦法解決本地樓價高企的問題。只要大家等多十年八載,在人口老化的影響下,市民置業需求便會大減,樓市的供求失衡也會自動消失。
http://acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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