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2015年12月21日

蘋論:
「息魔」殺到樓市爆煲難免 - 盧峯

2007年3月,當時新上任的美國聯儲局主席伯南克(Ben Bernanke)到國會出席聽證會,接受議員有關貨幣政策的提問。當時美國樓市開始出現調整,次按債券及相關產品開始從市場寵兒變成棄婦,樓價也逐步從高𥧌回落。但跟當時大部份經濟學者及市場人士一樣,伯南克對議員們說,雖然沒有實力的業主在取得按揭貸款方面有困難,但樓市調整不會太厲害,對整體經濟的影響不會太大,情況仍然可控 (the impact on the broader economy and financial markets of the problems in the subprime market seems likely to be contained)。

金融危機原點往往不起眼

不到半年,伯南克發現自己的判斷大錯特錯,持有大量次按證券的金融機構開始陸續出事,有基金暫停讓客戶贖回,有銀行完全停止次按買賣及大手沽出,有金融機構向央行及企管機構求助。然後風波迅速從歐洲蔓延到美國。貝爾斯登(Bear Stearns)成為第一個倒下的金融巨企,接着是房利美、房貸美,到○八年九月雷曼倒閉,引發金融海嘯,差一點拖垮整個金融體系,實體經濟受的打擊到現在還未完全過去。
花了這許多篇幅說這件舊事想說明一個事實,那就是金融危機、經濟危機的原點往往是不起眼的,被輕視的,即使是有知識、經驗的學者專家也容易低估問題的嚴重性,又或被看似矛盾的經濟數據蒙蔽,以為一切受控,不會爆煲,但實際的影響及破壞力卻遠超想像,令經濟久久不能好轉。而今次美國加息就大有當年危機原點的味道,並且跟那時一樣很容易被低估。
事實上這次美國啟動加息周期後,本地官商大部份反應基本是play down它的影響,認為加息幅度輕微,本地銀行更因為資金充裕而沒有跟隨加息。他們又認為,未來加息步伐很溫和,對本地經濟不會有重大影響。樓市方面,雖然越來越多人預期會出現調整,但大都認為樓價下跌幅度有限,加上業主、企業、銀行底子比以前厚,不擔心加息會引發甚麼危機。只是,這樣的評估充滿「夜行人吹哨」自我安慰的味道,實情是樓市大幅調整的時機已到,由此引發的經濟震盪更是非同小可。
自○三年沙士疫潮過後開始,本地樓市經歷了長達十二年的牛市,樓價一直攀升,幾乎沒出現過甚麼調整。跟○三年相比,樓價大升至少五倍,即使跟九七年的「瘋癲價」相比也上升五成以上,令香港樓價幾乎貴絕全球,遠超市民的負擔能力。今年中平均樓價已是市民年收入的十四倍以上,根本難以負擔。再加上特區政府近兩年大幅增加土地供應,未來四年每年新增住宅單位高達二萬個,比過去幾年的一萬個以下大升一倍。在新盤不斷推出下,發展商免不了以各種優惠甚至減價搶客,搶奪購買力,令樓價面對強大的下調壓力。

加息趕走買家至供過於求

另一方面,外圍經濟前景欠佳已是迴避不了的事實,其中內地經濟增速進一步下跌至6.5%或以下將令本港人流、資金流及商業活動減少,旅遊及零售業已首當其衝進入寒冬,其他相關的行業從金融到專業服務到個人服務也開始停滯甚至收縮。這些不利因素將進一步打擊投資意欲,降低樓市的承接力,並削弱投資者、消費者對未來的信心。
在樓市基本因素明顯轉壞下,加息周期啟動就大有可能成為觸發大調整危機的「藥引」。要知道加息意味資金緊絀,意味供樓負擔上升。而且今次加息周期不會在短期內過去,肯定會延續到2017年甚至更長,好讓利息回到正常的水平。以現時的超高樓價計算,加息一厘的供樓開支就會上升超過一成,到2017年加息兩厘的話,供樓負擔更會上升兩成半,令小業主及新置業者百上加斤,即使有父母支持也不易吃得消。換言之,加息極可能把不少買家趕離場,進一步形成供過於求的格局。只要有部份業主急於套現低價放售物業,樓市成交價可以很快下跌兩、三成,形成一種恐慌或爭相出貨的情緒。
而且,本地樓市有一個特色,那就是樓價上升大家搶購,樓價下跌無人問津,令樓價升得快時跌得也急。當樓價形成跌勢時,買家肯定進一步觀望,希望樓價再跌以執平貨,增加「水位」。在無人接貨下樓價只有越跌越急,不知底在何處。亞洲金融危機後的樓市崩盤正正是這樣的產物,還令香港經濟陷於泥沼長達七年。現時樓市「價高勢危」情況遠超過九七年,「息魔」來臨大有可能推倒第一塊骨牌,引發的殺傷力實在難以估計。
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盧峯

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