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2015年10月30日

樓市已見頂 買樓等吓先
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

不少樓市利淡因素陸續浮現,可等樓價回落再置業。資料圖片

本地樓市經過接近7年的牛市,似乎已在今年9月上旬見頂了,附圖是2005年至今的中原城市領先指數(簡稱中原指數),這指數是用作量度二手樓價的變化,從這圖,讀者可以看到在金融海嘯爆發期間,中原指數曾於2008年12月上旬一度低見56.78,但隨着各工業大國努力救經濟和將息率推低至接近零水平,本港的樓市即時復活,並從谷底強烈反彈。假若以今年中原指數高見146.92計算,在過去6年多,二手樓價升了整整1.59倍,升幅之大,令人看得目瞪口呆。
經濟學告訴我們,任何資產價格一旦升至基本因素難以支持的水平時,價格見頂回落是必然會出現的結果,而現時香港樓價正面對這情況。
根據年初美國研究機構Demographia的《國際樓價負擔能力調查》,香港在眾多的國際城市中,其樓價是最難負擔的。如果與排名第二位溫哥華比較,本地樓價,以負擔能力計算,竟然高出這北美城市七成。從這比較來看,香港的樓價已升到瘋狂階段了。
近幾個星期,本地樓市的確出現了很多微妙的變化。總括而言,筆者發現以下四個須關注的現象:
第一、自8月出現人行將人民幣中間價輕度貶值,環球投資者對中國經濟放緩的速度感到非常擔心。香港是一個小型開放經濟體,加上近年的經濟發展也逐漸倚賴內地的經濟表現,一旦中國經濟持續放緩,香港經濟肯定被拖累。
自從港股由4月的28588點水平輾轉下降至9月底的低位20368點,香港市民的投資氣氛明顯轉弱。以一向走勢強勁的的士牌價為例,曾一度下跌超過10%,而本地樓市也因下半年的經濟放緩的關係,二手樓成交明顯進入寒冬,周四早上,筆者更從新聞報道得知,今個月中原地產可能要虧蝕二千萬元,創下近5年的高位,這其實不外乎反映香港市民置業意欲低迷。從投資角度來看,這絕對是凶兆,因為成交數量是動力指標,沒有強力成交的支持,樓價焉能不調整呢?

樓價進入大型調整期

第二,近期地產商不斷推出「劏房樓」,顯示他們希望吸盡市場的剩餘購買力。為甚麼筆者有以上的見解!答案是有財力的人士又怎會對「劏房樓」有興趣,只有一班睇餸食飯的上車一族才會考慮這類型的單位。
第三,政府估計未來3至4年,新樓的單位供應量超過8萬,創下近年新高。而在投資信心下挫令市民置業明顯減弱的影響下,香港樓市的失衡狀況已慢慢改善。此外,政府正在努力搵地,對加快樓宇供應方面是會產生正面的影響。
最後,美國聯儲局於香港時間周四早上宣佈維持息率不變,但在議息聲明已指示下次開會加息議題將會討論,這訊息明顯告訴市場,美國聯儲局已作好準備啟動加息周期,對樓市投資者來說,其心理影響絕對不能低估。
現時不少利淡樓市的因素已浮現,看來本地樓價已進入一個較大型的調整期。如果你想買樓,不妨等吓先啦。
http://acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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