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2015年07月14日

港人東京置業 專家籲勿短炒
須注意匯價影響 料5至10年才回本

【日本置業攻略三之一 尹頴軒 夏家朗東京直擊】
【本報訊】香港樓價貴到難以負擔,不少港人見日圓匯價屢創新低,加上憧憬2020年東京奧運帶來經濟效益,於是紛紛到日本做業主。日本樓市好像很熾熱,但有當地經濟分析員大潑冷水,指日本住宅單位空置率持續上升,目前的「好景」只是中國買家製造出來的泡沫,隨時會爆破,在日本置業亦不適宜短炒。本報將一連三天報道東京置業的夢想與現實。

日本房地產業內人士估計,以東京都市中心最近一年成交的住宅為例,30%業主都是中港台買家。
世紀21中華物業董事楊官華指該公司近80%客人都是香港買家,他形容客人買樓有如買西餅般「一打一打咁上」,「基本上唔會細看,只要銀行估到價、肯借錢,又有租收、租金夠供樓之餘有少許利潤都肯買」。他把東京的單身公寓比喻為油尖旺劏房,不愁無租客,公司代理的樓盤出租率更接近100%。扣除租金收入稅、租務託管費等,業主的實際回報率有6厘左右。
但要留意是,雖然東京樓價由2013年至今升逾兩成,同期日圓對港元匯價同樣下跌逾兩成。假設在2013年9月以7.8算買入一個1,000萬日圓(約78萬港元)的單位,到上個月匯價低見6.2算,業主單在匯價上就蝕了16萬港元。
楊官華提醒港人,如欲在東京置業不能短炒,相信要等5至10年後才有機會回本,「如果10年後樓價升一倍、滙價回升至10算,不得了」 。

租賃住宅空置率達20%

榊房地產市場研究所所長榊淳司認為,樓市熾熱氣氛是海外買家製造的泡沫,「東京都市中心高層住宅30%都是中國買家,假如他們不買的話,樓市亦未必出現目前的泡沫,因此他們擔當着非常重要的角色」。
事實上,日本1990年代泡沫經濟爆破的慘痛教訓,在國內影響至今。當地樓價相比25年前仍然下跌70%,租金跟隨樓價一直下跌,業主至今仍未敢加租。
其中一個主因是當地打工仔無力負擔。榊淳司表示,90%打工仔都是中低階層,人工到近年才稍為上升,卻仍然追不上電費、稅率的升幅,遑論有能力負擔更高的租金。
榊淳司說,目前全日本共有820萬間空置住宅,加上日本人喜歡住新樓,每年新建住宅就有100萬間,另一方面日本人口卻持續下降,在一些較偏遠的縣,空置住宅即使免費也沒人要。
即使在首都東京,目前住宅整體空置率亦有11.5%,當中租賃住宅空置率更高達20%,榊淳司預言10年後空置率肯定進一步上升,直言「對海外買家拚命買樓感到奇怪」。

奧運完結後樓價恐跌

另一方面,日本政府鐵定2017年將消費稅增加至10%。榊淳司說:「每當消費稅增加,經濟衰退必定隨之而來,屆時房地產市場成交將轉趨淡靜。」受惠東京奧運熱潮,灣岸區的樓價因為奧運場館建設而不斷攀升,榊淳司表示升幅目前經已停止,認為奧運完結後樓價定必下降,「興建場館、大批遊客到訪消費不過是一瞬間的事,日本人口不會因為東京奧運而上升吧?」

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