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2015年01月29日

蘋論:怎能對樓市泡沫危機視而不見 - 盧峯

反映樓價及租金的指數不但已超越九七年高𥧌一大截,更已是連續幾個星期不斷創新高。此外,一家國際顧問機構的調查發現,香港連續第五年成為全球樓價最難負擔,跟收入最脫節的城市。一般家庭不吃不喝把收入全數儲起也要十七年才能支付樓價,比第二位的溫哥華(十年收入)高一截,比向來不易居的倫敦(八年收入)更高出超過一倍。根據有關研究界定,要花五年以上收入才能支付樓價已算是極難負擔的級別,香港是這個級別的三倍以上,大概該形容為樓價極難極難極難負擔的地方。
最奇怪及令人不安的是這些不合理以至荒謬的樓市數據已不能再引起公眾及社會的關注或爭議。地產業人士照搬出一大堆理由合理化超高的樓價,並預期今年可再升一成。一般市民及立法會議員也好像習以為常那樣,沒有看成是甚麼危機,更沒有敦促政府採取甚麼行動。本該積極監控及應對樓市泡沫危機的政府則一派闊佬懶理的態度,例如一再把解決房屋問題說成是政府施政重點的梁振英就對「瘋癲」樓價視而不見,只陶醉於他那些不知能否落實的長遠房屋大計。若果這種麻痹大意的態度持續下去,香港的樓市泡沫將會在大家不知不覺間膨脹下去,形成巨大的政治經濟風險,威脅金融及社會穩定。
從○三年底開始的樓市升勢到現在已踏入第十二個年頭,除了○八年底金融海嘯後有過輕微及短暫調整外升勢一直持續,並已大大超越同期市民收入增長,令樓價跟市民收入嚴重脫節。這當中雖然有供應不足的問題,但利率超低,資金特別是游資大規模湧入新興市場,加上對樓價長升長有的非理性預期才是最根本的原因。應該看到,樓價升勢最急最猛正正是在美國聯儲局幾輪量寬加上中國政府推出四萬億振興經濟措施後。這些幾乎是沒有利息成本的資金在包括香港的新興市場四處亂竄,令它們的股市、貨幣幣值、樓市都彈升。其中樓價上升更成為亞太區不同國家、地區的普遍現象。
正因為近幾年香港樓價升浪是大規模量寬的後遺症,是游資過多造成的市場扭曲,跟經濟基本因素無關,一旦資金流向轉變又或是量寬政策結束樓市升勢後可能迅速逆轉,從原來的不斷上升轉為大幅下跌。事實上美國聯儲局已停止買債及開始研究加息步伐及時間表,意味資金流向將有重大轉變。更多資金將流入美國及美元資產,變相令新興市場面對走資壓力,高處不勝寒的香港樓市出現較大調整已不再是會不會的問題,而是甚麼時候出現的問題。
另一個是樓市泡沫危機加劇的原因是對樓價長升長有的非理性預期。經過多年的升市特別是○九年中開始的大牛市後,樓價不但升穿九七年的高位,而且一直上升,跑贏所有資產。這種長時間的好景很容易令市民及投資者相信住宅樓宇是穩賺不賠的投資,只有多賺少賺的問題,根本不會損手。在這樣的預期驅動下,樓市的短期承接力固然加強,並且很容易出現「恐慌性購買」的心態,擔心越遲入市樓價越高,只希望盡早入市上車,不要落後於人吃虧。近期中小型住宅,微型單位以至居屋、公屋出現的熾熱交易情況及驚人升幅反映的正正是這股心態。但是,歷史紀錄清楚說明,樓價長升長有只是樓市泡沫下的幻想,不是事實也不可能持久。日本超高樓價固然站不住,美國樓市在○七年後同樣跌個四腳朝天,愛爾蘭、西班牙等地的樓價在泡沫爆破後更是一沉不起,香港怎可能例外呢?
可惜,特區政府對目前樓市出現的非理性亢奮顯得束手無策,對樓市泡沫危機不敢再高調打擊,前一陣子更把原本的樓市辣招「減辣」,發出錯誤訊息,令人覺得政府對處理泡沫危機無心無力,令炒家認為政府怕痛不敢再打壓樓市,變相造就當前樓市熱潮不斷在中小型住宅發酵,加劇泡沫爆破的殺傷力。
是的,沒有人能準確預測樓市泡沫何時爆破,但危險訊號越來越多,紅燈閃得更快更亮。假若政府還是等閒視之,置諸不理,不及早預警及預防,到樓市真正逆轉時殺傷力肯定比九七年「樓災」還要厲害。

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盧峯

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