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2014年12月24日

解決樓市問題需對症下藥
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

本港樓價近年屢創新高,與政府在十年前減少土地供應不無關係。資料圖片

運輸及房屋局局長張炳良於上周三公佈長遠房屋策略報告。從過去幾天電子傳媒和報章的評論,這份報告似乎仍未能令市民完全相信,政府能夠在短時間內,解決本地房屋供求失衡的問題,而樓價遠高於普羅大眾的負擔能力將會繼續困擾香港市民。
在過去幾年,筆者曾花了不少時間研究這個樓市泡沫,因此,對香港房屋問題也有一定了解。現時樓市的確是出現供求失衡的狀況,但過去幾年,特區政府已大增土地供應,對舒緩新樓落成不足的難題大有幫助。一旦建屋量足夠滿足市場需求,樓價回歸健康水平始終會出現。
在董建華時代,樓價曾大挫超過六成,因此,董建華政府在2001至2002年的財政年度開始大幅減少賣地。但在土地供應大減影響下,新樓落成量也隨着下降。在2005年曾蔭權上任特首後,其管治班子繼續維持低土地供應量政策,直至2010至2011年的財政年度才改變措施,回復大量推地。但在持續減少賣地的情況下,新樓落成量在04年後已跌破兩萬個單位,而最近七年,每年平均的新樓單位落成數量只有9,666個,遠遠低於過去20年的平均數大約兩萬個。

由賣地至樓宇落成是有三至四年的時間差。特區政府在大約四年前加大土地供應量,現在已開始進入收成期了。從附表,讀者可以看到,在2007至2013年期間,新樓單位落成量是介乎8,254至13,405個,但由今年至10月,落成量已有12,293個,而預計今年全年的落成量,是17,614個,將會創下2004年後的新高。另外,根據運輸及房屋局的最新資料,在未來三至四年,將有74,000個新樓單位供應市場,對舒緩供求失衡有很大幫助。只要特區在未來幾年持續尋地,供應土地於市場,筆者相信樓價重歸健康軌道會在一至兩年內出現。現時樓市面對的難題並不單只是供求失衡,而且是建築成本不斷上升的問題。從統計處公佈的公營建築工程的工資及材料成本指數資料,建築工人的工資竟然在最近兩年(2012-2014)升了超過三成,反映本地建築業勞工短缺的情況日益嚴重。但由於未來幾年的建屋量和政府的工程及基建只會有增無減,如果特區政府不為建築業輸入外勞,在嚴重缺乏建築工人的影響下,工人的工資只會繼續急升,屆時即使有土地也因建築工人的工資高企,而未能阻止樓價攀升。
最後,筆者想討論租務管制(下稱「租管」)的問題。樓價持續飆升的後遺症是租金也被大幅推高,致令租客面對龐大的財政壓力。在過去兩年,不少基層團體和政客陸續要求特區政府重推租管。作為經濟學者,筆者認為引入租管只是好心做壞事。因為在樓房單位供應緊張的狀況下,啟動租管可以令租盤的供應量變得更短缺,而租客的數量在租管保障下也會上升,最終推高樓市租金。
讀者可以細想,當特區政府決定重推租管時,市場早已作出調整──有部份出租單位的業主會在租管實施前趕走租客,並以更高昂的租金出租單位。而一些業主因為租管的關係而決定不再租出單位,這會減少租盤的供應量。至於租客方面,肯定會歡迎租管,因為這是立法保障租客的權益。但一些想買樓或與家人同住的市民可能由於租管的好處而決定進入租務市場,驅使租盤需求上升。現在大家可以看到當租管出現時,租盤供應會減少,但對租盤的需求卻上升,最終的結果是租金上升。看來市民是沒有明顯得益! http://acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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