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2014年07月18日

蘋論: 
政府幫手促銷 助樓價創新高 - 林本利

今年5月中政府宣佈放寬雙倍印花稅(DSD)條款,將「先買後賣」換樓客可豁免DSD的半年換樓期限,由簽臨時買賣合約日期改為簽署轉讓契後才計算。政府幫助地產商促銷樓花,樓價隨即大幅飆升,兩個月內勁升5至6%,創出歷史新高。
財政司司長曾俊華亦承認,政府宣佈對「先買後賣」豁免的時限作出技術性調整後,住宅市場即時變得較為活躍,5、6月住宅樓市的價量皆有所回升,樓市出現「小陽春」。
但奇怪的是特首梁振英,對近兩個月樓價飆升好像視若無睹。在他上任第二年的施政匯報中,還大談經過多方努力,政府推出的一系列需求管理措施已初見成效,樓價在過去一年漸見穩定。到底實情又如何?梁振英上台後,推出的政策是否令樓價穩定下來?
自從2009年初,住宅樓價從低位大幅回升,到2010年10月上升五成多,中原指數由57點上升至86點。政府為了回應市民對樓價飆升的憂慮,在2010年11月開始向購入不足兩年便出售的住宅物業徵收額外印花稅。
政府開徵額外印花稅後,樓價仍持續上升多個月,直至2011年7月中原指數衝破100點後才開始回落。到2012年初,特首選戰期間,樓價從高位下跌約6%,中原指數報94點。
倘若樓價能夠維持平穩,中原指數處於100點水平,上下波動數個百分點,讓市民透過每年收入上升去追上樓價,便可望舒緩日後美國加息對樓市所造成的衝擊。然而,自從梁振英在2012年3月當選特首後,多番強調不會打壓樓市,以釋除地產商及市民對他的疑慮。自此之後,樓價便大幅回升,中原指數升至123點。
政府不宜打壓樓市,做法正確;政府應該透過增加房屋供應,讓市場得到足夠訊息,未來供應將會大增,市民不必急於置業,推高樓價。但觀乎過去兩年政府推出的措施,以及負責土地規劃及房屋政策官員的言論,實在令人覺得政府不單無意讓樓價平穩發展,反而火上加油,進一步刺激樓價上升。
梁振英上台後,隨即推出「白居二」政策,刺激未補價二手居屋價格急升。居屋業主高價將手上單位出售給白表申請者後,再在私樓市場認購單位,令中小型私人住宅價格急升,至今上升超過三成。
事實上,現時全港永久性居住屋宇單位達到267萬個,住戶數目約242萬個,即房屋存量較住戶數目多出25萬個。加上預計未來數年,房屋供應將大增,美國加息亦會影響房屋需求,故此樓價缺乏大升的基本因素。
但政府為了急急發展新界東北,趁早向地產商及囤地的人賠償數百億元,不時強調香港缺乏土地,故此要開發新市鎮。又說有20多萬申請人輪候公屋,房屋存量超出住戶數目20多萬的數字不正確,令市民覺得房屋供應嚴重短缺,未來樓價只升不跌。
今年5月中政府微調雙倍印花稅,時間上又剛好配合向立法會申請東北發展前期工程撥款。政府鼓勵市民認購遠期樓花,「先買後賣」,令二手市場供應減少,刺激樓價急升。樓價急升,亦成為政府急於發展新界東北的好藉口。只擔心那些手持兩個住宅物業的小業主,日後樓價若大幅下滑,到時便會損失慘重。
周一至周六刊出
林本利

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