蘋果日報 | APPLE DAILY
› 選擇地區
三藩市
紐約
洛杉磯
其他美國地區
2014年07月14日

雙倍印花稅再修訂後患無窮
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

近兩月樓價抽升,而中小型單位的樓價更在上周創下歷史新高。 資料圖片

政府在今年5月上旬修訂雙倍印花稅(DSD)的換樓期限,由以往完成臨時買賣合約起,延至完成交易才計算。如果從增加遠期樓花的供應量和理順換樓鏈的兩方面來看,這修訂是頗合理的。無奈人心難測,市場卻解讀修訂為政府為辣招減辣,即時令樓市升溫。以一手和二手私樓交投量為例,在辣招的影響下,樓市成交量曾一度跌至每月只有3,000至4,000宗,但在今年5月,成交量已回升至5,270宗,創下自2013年2月後新高,顯示市民已加快入市步伐。至於近兩個月的樓價更出現抽升──根據中原地產的資料,最新的二手樓價指數已上升至123.35點,較2013年3月中的歷史高位123.66點低了0.31,而中小型單位的樓價更在上周創下歷史新高,反映部份上車一族和中產已忍耐不住,再次盲搶樓了!
以筆者的觀察,現時市民的置業信心已明顯改善,以往擔心樓價將會出現較大的調整已一掃而空,反而預期樓市已完成鞏固,開始展開另一次升浪。究竟這次私人樓宇價格會升多少和維持多久?筆者沒有水晶球,不能給予讀者一個肯定答案。但當市場重現非理性亢奮時,單以現時的幾項辣招,已不可能將樓價完全壓抑下來。筆者相信財爺和負責的官員又要再想辦法,找出更強更辣的招數,才可以控制這次樓價的新升浪。
過去一周,立法會恢復《2013年印花稅(修訂)條例草案》(雙倍印花稅)的二讀程序,不少立法會議員提出修訂。筆者完全體諒,每當政府推出調控政策時,是無可避免影響到部份市民和持份者的利益,但制訂大政策是以大局為重,任何修訂只會削弱政府對政策的承諾(Committment)和政策的可信性(Credibility),最終減低政策的效力(Effectiveness)。
讀者要明白,辣招是不能解決本地樓市的泡沫問題,因為這幾辣招只是管理需求措施,但香港的樓市卻面對兩大問題:(一)新建樓宇的供應量嚴重不足和(二)超低利率環境。因此,管理需求措施只可視為治標不治本的辦法。但在過去年多,辣招的確為政府買了不少時間去改善土地供應,亦因如此,政府才能在未來幾年增加私樓供應量高達72,000個單位,即是約每年平均18,000個單位,遠遠高於2007至13年的每年平均9,666個單位。
至於非私人樓宇(包括私人零售業樓宇,寫字樓及工業大廈)的售價,在辣招推出後,最近一年多的價格走勢也開始受控。以私人零售業樓宇和寫字樓為例,其售價指數從2013年7月的歷史高位分別下降0.21%和1.8%。雖然寫字樓的價格仍然繼續上升,但其升勢已變得相對溫和。在最近一年,寫字樓的售價只升了3%,遠較由2009年第一季至2013年第一季四年期間,每年平均升六成為少。
在行為金融(Behavioral Finance)的文獻中,有不少研究指出,投資者的投資決定是由情緒主導:所謂情緒不外乎是經濟大師凱恩斯在其名著《通論》所提出的「動物精神」(Animal Spirits)──當心理狀況(或「信心」)主導人的思想時,即使其決策可能並無任何數據支持,他們都會傾向盡快作出相應行動而不願錯失任何機會。如果投資者的決定已是完全由心理主導,即使是「天價」也可以成交!歷史上的鬱金香泡沫和日本房地產泡沫便是這樣產生的。
議員的修訂只從微觀角度來分析事物,但在複雜的宏觀環境中,往往產生不能預見的後遺症。今年5月政府作出的DSD修訂,已是一個絕佳的例子──善意的安排變為置業者入市的藉口。如果再一次修訂DSD,所帶來後果將會更嚴重。各位議員,請三思!
http://acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

蘋果日報fb,每日分享精選新聞及網絡新鮮事。
返回最頂
壹傳媒: 香港 台灣 | 私隱聲明 服務條款 刊登廣告 聯絡我們 招聘
© 2019 AD Internet Limited. All rights reserved. 版權所有 不得轉載