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2014年07月09日

租管提案令誰得益?
(香港大學研究助理 馬蘊冬) - 馬蘊冬

市民在立法會外帶同十字架模型請願,要求政府恢復租金管制。 資料圖片

近日立法會會議有議員又提案租金管制的討論,令人震驚。如此沒有常識、不看歷史、不看別國經驗、不經考慮和不負責任的討論只能是浪費大家時間和公帑。
根據香港現行的《2004年業主與租客(綜合)(修訂)條例》,業主有權利在租約過渡性終止通知期滿後收回物業,而毋須做任何補償。在此條例下,如果實行租金管制,很快就會形同虛設,即被管制下的租金與市值租金的差額部份會以各種形式被業主收回,其中最為大家熟知的就是「匙金」或者「鞋金」。而且一個業主能想到這一招,所有業主也都會想到,想租房的人只能接受加上「匙金」之後的事實租金,結果就跟沒有租管時市場上自發形成的價格是一樣的了。
這是老生常談了,即刻有人提出通過政府加強管理和完善相關條例,把「匙金」交易定為違法又如何?歷史經驗證明,政府推行的是道,市場奉行的是魔,道高一尺、魔高一丈。既然「匙金」違法,那我賣你一把椅子或一個水杯又如何?事實上,紐約實施租管時期,諸如800美元成交一把爛椅子的現象實屬常見。再或者,若議員們把條例設計得無比詳盡,將一切變相收取「匙金」的門路全部堵上,結果又如何呢?
大概會有兩種情況,一種是針對有些人說的,政府要管,但不要管的太狠,比如以前月租一千的房子現在收八百就好了,也不用管到只允許收五百那麽離譜。這種情況下,以前以月租一千出租時,房東會給房子配齊家具,搞好維修等等一系列維持大廈質量的事宜。現在搞租管,只允許他收月租八百,還堵死了收「匙金」之路,沒辦法,房東只好只租一個空房子出去,或者漠視樓宇的質量——讓他的房子品質降到只值八百月租那麽多。
這樣,市場上所有市值在管制租金以上的可供出租的房子都會消失;有些人願意多付一些錢住的舒服一點兒,改善居住環境也成了一件不可能的事。或者又要政府出錢維持樓宇質量嗎?政府的錢又是誰的呢?你願意用你辛苦賺的錢去修整不知是哪個路人甲的房屋嗎?如果你心地好,一次兩次可以,年年如是,又真的行得通嗎?
另一種情況,假設政府修改了《業主與租客條例》,規定業主無權任意驅趕租客,除非付出代價。那麽市場上可供出租的房子就會越來越少,因為此時業主出租住宅物業是虧蝕的(真正的成本是機會成本,管制租金在市值以下就是低於成本),便會將物業換作他用,或改商用,或改出售。屆時,不做他想,窮一點兒的房客只會比現在的狀況更慘,因為他們根本找不到房子住;有錢一點兒的以前選擇租房的,現在只好去買房,把幾十年的積蓄拿來做了首期款,從而失去原本準備供子女讀書的錢,背上了額外的債務。
更有甚者,到時即使業主們把存量房屋都放盤,住宅售價仍可能上漲。 因為除了需求增加了(原來租房的人現在只能被迫買房),市場對樓市的預期也上升。正常情況下,市場對某一行業的預期來自於價格所包括的訊息。而在管制下,比如前面提到的假設政府修改《業主與租客條例》,勿論修改法律條例是一件多麽浪費資源和時間的事,僅這種修改行為的存在本身,就是對市場上地產商對樓市預期的一個大打擊,投資減少,樓盤新增量銳減,樓價上升。並且政府亦會減少售地,惡性循環輪流上演。
的確,想降低租金,只能通過增加供給。但是政府供地數量的多少,受市場競爭因素約束(預期、價格等),不多供,也不會少供,和任何一個做生意的小販本無二質。
租金管制絲毫幫不到人,只會使租房者境況更差,浪費社會資源,使經濟更壞。香港已經被主要由租管所致的寮屋現象困擾幾十年,現在居然要走回頭路嗎?不要忘了,當年的寮屋有超過三分之一是從私樓中遷出的──那正是租管最興盛的時代。沒錯,那也是香港經濟最自由、發展最快的時代,但並不代表那個時期的每一項措施都是正確的,這種聯想真是荒天下之大謬!
立法會上提議租管的官員是真仁義嗎,甚至說是愚蠢也是高看他們了。他們最有可能的真正出發點,遠非為了使窮人都有房子住,而是有管制才有權力。 正所謂,天地不仁,以萬物為芻狗;聖人不仁,以百姓為芻狗。天地之間,其猶橐龠乎?虛而不屈,動而愈出。多聞數窮,不如守中。

馬蘊冬
香港大學研究助理

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