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2014年05月16日

蘋論:不要幫襯地產商買樓花 - 林本利

近日政府宣佈放寬雙倍印花稅(DSD)條款,將「先買後賣」換樓客可豁免DSD的半年換樓期限,由原先在購買新單位簽臨時買賣合約日期起計,延至簽署轉讓契(俗稱樓契或大契)後才計算。業主若以同一份住宅物業的樓契購入車位,亦可獲豁免DSD。
今次政府放寬DSD,明顯是幫地產商「散貨」。一些早着先機的地產商,過去一年囤積大量樓盤,當政府公佈消息後,便準備推出數以千計的樓花應市。放寬DSD的消息刺激地產股,個別股份股價大升近一成。
自九七回歸以來,特區政府不斷推出優惠政策,幫助地產商降低建屋成本和促銷,讓一眾地產商可以躋身全球富豪榜100位之內。可憐一眾小業主,因為缺乏足夠訊息,被地產商的宣傳和促銷伎倆誤導,以高價購入樓花,入伙後才知被騙,一生積蓄化為烏有。
筆者上次購買樓花已是19年前的事。1995年初,當時樓市稍為向下調整一、兩成,個別地產商除了找政府紀律部隊負責人認購樓花作宿舍外,還請來名設計家為樓花作個包裝,買家只要多付10多萬元就可以購得「優質」裝修和家具。不少認購者入伙後才知質素與預期相差甚遠,有些更要把入牆櫃拆走,全屋重新裝修過。
地產商為了促銷,讓住宅物業買家享有優先權認購車位,以致在1997年樓市高𥧌期,不少買家以高價購入車位。地產商獲政府免地價興建停車場,但竟然還把鄰近行車通道和公共空間用作車位之用,多劃百多個車位,製造虛假「孖車位」,小業主以高價認購後才知被騙。負責土地和房屋監管的官員,對這一切視若無睹,情況類似海事處職員檢驗船隻,以及屋宇署職員進入豪宅視察僭建物,看不到違規事項。
九七回歸後樓價大跌,小業主損失慘重,但地產商卻可以獲得政府多項優待,避免因負債過多而走上破產之路。政府讓地產商以提供公共空間和交通設施為由,免補地價多建大量樓面,大大降低土地成本。之後又以環保為名,容許地產商額外興建露台、工作平台和空中花園圖利,帶來嚴重的「發水樓」問題。
新樓的實用率由上世紀七十年代,降至近年不足七成,小業主認購「發水樓」後,到入伙時才知被騙。適逢去年政府開始要求地產商及物業代理以實用面積計價,二手「發水樓」因實用面積偏低,轉售自然較為困難,幾年前認購的樓花,最近出售還要蝕本。
在政府施政向地產商傾斜的環境下,小業主要懂得自保。過去十多年,筆者一直呼籲未「上車」的小市民不要貪新忘舊,被地產商的包裝吸引,認購「發水樓」樓花,一面供樓一面交租,白供一、兩年後,到入伙時才知被騙。現在政府放寬DSD,明顯又是幫助地產商散貨,吸引小業主「先買後賣」,美其名方便小業主換樓,實質是鼓勵他們同時持有兩個單位,日後樓花入伙時,一旦樓價大跌,小業主將損失慘重。
政府若真心想壓抑樓價,又希望幫助小業主換樓,便應呼籲他們不要「先買後賣」,同時供兩層樓;應該「先賣後買」,套取足夠現金後才去換樓。或者延長豁免DSD的寬限期,由簽訂臨時買賣合約後半年,延長至一年或更長。這樣,地產商的樓花便失去競爭優勢,需要減價促銷(依然利潤豐厚),才能有助壓抑樓價。地產商不再獲得厚待,長遠對經濟發展更有利,避免再出現類似回歸前的地產泡沫,泡沫爆破後令經濟持續衰退多年。
周一至周六刊出
林本利

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