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2014年02月21日

樓市決勝局
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

新鴻基大幅減價元朗新盤爾巒超過三成,市場反應熱烈。 資料圖片

近幾星期,關於本地樓市的壞消息源源不絕。例如上月30日,港鐵宣佈天水圍輕鐵天榮站上蓋的項目流標,成為首個連續流標兩次的項目。本月12日,屯門兩幅限量地以低於市場預期下限超過兩成成交,創下自2002年該區地價的新低。過去幾天,地產商新鴻基大幅減價元朗新盤爾巒超過三成,而另一個地產商南豐集團也以「八折優惠」重推跑馬地豪宅盤雲暉大廈,反映部份地產商「要錢唔要貨」的心態。
自政府在2012年10月26日推出「雙辣招」(買家印花稅和加強版特別印花稅)後,樓市成交明顯放緩──一、二手住宅成交量由金融海嘯後高峯期的萬多宗跌至最近幾個月的三、四千宗,較沙士期間更低。但在成交量持續低企的影響下,地產商也開始大幅調低新盤價。這種低價促銷的情況根本是預期之事,因為大部份地產商,尤其是四大地產商,都希望做到貨如輪轉,所以一旦市況出現逆轉,他們便割價。有云:「低賣低買」,當樓價急挫,這會直接推低地價,而地產商也可藉此機會買入「平地」。當地產市場回復正常,樓價自然會回升,而地產商在低價買入的平貨,便可在升市享受豐厚的回報了。
保守估計,現在一手樓價較高峯期跌了十多%。當一手樓價逐漸逼近二手樓價,二手樓的吸引力自然會減少,令二手樓需求萎縮。根據差估署的一手和二手樓成交資料,在13年下半年,一手樓成交量佔總成交的百分比顯著上升(見附表),這正好印證一手樓減價對二手樓的成交造成衝擊。筆者相信在地產商割價銷售一手樓的影響下,二手樓價將出現較大的減價幅度,而這情況正慢慢地在二手市場浮現。

筆者記得在辣招推出後,有不少評論員認為政府的需求管理措施不會有明顯效用,理由是辣招會減低業主賣樓的意欲,反而令二手樓的供應量減少,而最終可能出現樓價不跌反升的現象。但事實證明這分析有漏洞,因為分析只是聚焦於二手樓業主的反應,但卻忽略地產商的一貫銷售策略──當樓市持續吹淡風時,大部份地產商便會陸續劈價,一旦一手樓價暴跌,二手樓價難以獨善其身,結果始終是本地的整體樓價急速下滑。
最近二手樓的交投開始上升,因為部份業主願意將議價空間大幅擴闊。根據本地幾份的主要報章報道,有幾宗二手成交價竟然低於市價超過一成,顯示業主的持貨心態轉差。筆者相信二手樓的減價潮已開始,而且更會持續一段較長時間,直至整體樓價回調至市民可以負擔的水平才會穩定下來。
最後,筆者想討論住宅的租金管制(下稱「租管」)問題。從基本經濟理論和過去香港有租管的經驗來看,政府引入租管極有可能令到租金即時有上升壓力,變相好心做壞事。如果要成功將住宅的租金推低,政府首先要做的事是管理市民對樓價長升長有的期望。因此,增加未來新樓供應量才是治理樓市泡沫的王道。只要政府能夠令市民相信樓宇的供應將會在兩、三年後逐步增加,置業人士和樓市投資者便不會蜂擁入市,樓價自然會受控,而租金也不會繼續上升。

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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