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2013年12月20日

蘋論:彈性增建居屋 助年輕人置業 - 林本利

長策會建議未來10年的建屋目標是47萬個單位,當中六成是公營房屋(公屋或居屋),即約28萬個單位。扣除5萬個居屋單位,即是未來10年房委會總共要興建23萬個公屋單位。以現時平均每個公屋單位建築成本約70萬元推算,要興建23萬個公屋單位,總共要花上1,600億元。
即使政府以稅收補貼房委會建屋,納稅人也要知道公屋政策最終幫助了多少家庭和市民,付上1,600億元後是否能夠真正改善港人的整體居住環境。由2006年底至今年6月,過去六年半房委會總共興建9萬個公屋單位,建築工程費用接近400億元,但只能令認可公屋居民增加3萬多人,由200萬人升至203萬人左右。換言之,要讓多一名市民入住公屋,平均要花上百多萬元,透過公屋去解決市民居住問題是否太過昂貴?
上述費用還未計算公屋的營運成本。今個財政年度(2013至2014年),房委會預算出租公屋的收入是137億元,支出147億元,即虧損10億元,租金收入連營運成本也不夠支付。現時房委會負責管理的公屋單位約70萬個,日後再多建23萬個單位,恐怕虧損金額將不斷擴大。
由此可見,政府倚賴房委會大量興建公屋,去解決港人的居住問題,是極其昂貴和成本效益極低的做法。香港樓價和租金自2007年起至今大幅飆升,除了因為利率偏低、私樓供應不足外,另一主因是房委會建屋9萬而只能安置3萬多人,是同期新增28萬人口的一成多,餘下八成多的人口要靠私樓去滿足住屋需要。
過去數年,由於需求大增,私樓價格和租金急升,大量家庭和市民無法負擔購買和租住私樓,只好排隊申請公屋,或者暫時在劏房和工廈內棲身。這幾年間,劏房急增至7萬個,住上17萬人;公屋輪候冊申請人上升至20多萬,當中近半是單身人士。不少公屋申請人為了符合申請資格,情願接受較低薪的工作,待日後上樓後再轉換工作,賺回合理薪酬。公屋政策變成製造貧窮,而非舒緩貧窮。
筆者相信只要樓價處於合理水平,不會出現類似回歸後的大跌情況,大部份港人,特別是年輕人,是希望擁有自置物業,而非渴望住公屋。政府規劃未來10年興建的28萬個公營房屋,不應硬性規定當中有5萬個居屋單位,可考慮預留一定彈性,容許個別屋苑可以由公屋轉作居屋,或者當市況不佳時,將居屋轉作公屋,作為調控私樓市場的政策之一。過去幾年,私樓市場的小型單位(面積在430平方呎以下)升幅顯著,已經脫離首次置業者的負擔能力,令年輕人深感不滿。
近年恒地主席李兆基提出捐地計劃,協助年輕人置業。最近李兆基向傳媒表示,除了捐出7幅地皮興建住宅外,還正在構思「居者有其居」、老人院和青年宿舍。筆者歡迎富豪捐地興建居屋,但正如胡應湘接受周刊所述,捐地係呢個世界最滑稽的事。政府坐擁數千公頃閒置土地,每年收取千多億元利得稅,又怎會淪落到要依賴個別富豪捐地,才能解決年輕人置業困難的問題?
現時每個政府資助出售單位(包括居屋)平均住上3.1人,較公屋的2.8人高出一成。若政府容許房委會彈性增建居屋,不單可望舒緩房委會興建大量公屋的財政壓力,還有助遏止私樓價格(特別是中小型單位)上升。那些願意努力工作和儲蓄置業的年輕人,有望日後能負擔購買自置物業,不用把申請入住公屋作為人生目標,這對整個社會都有好處。

周一至周六刊出
林本利

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