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2013年11月21日
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租金津貼的迷思(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任、
長遠房屋策略督導委員會會員 關焯照) - 關焯照

自2003年以來,香港樓宇租金持續上升。 資料圖片

周二,筆者在這裏撰文(題為《租金管制 好心做壞事》)討論租務管制對租㻇的影響。如果純以租金變化的角度來分析,引入租務管制的確有很大機會推高租金。但一位朋友閱畢這篇文章後,致電筆者,提出雖然租管未必如普通市民所預期,能夠壓止租金上升,但很多西方國家,例如美國、英國和澳洲,均有租務津貼政策,因此香港政府也可以考慮租務津貼幫助本地基層租㻇。始終大部份基層租戶的租金支出佔其家庭總支出一個頗大的比例,假約租務津貼能減低他們租金負擔,肯定是政府一個德政。

筆者對朋友解釋,香港政府早在2001年8月推行一個試驗計劃——「長者租金津貼計劃」。讓合資格長者申請人領取現金租金津貼,租住私人樓宇以代替公屋編配。由於反應不理想和成本效益不高,房委會在2003年9月決定終止有關計劃,停止接受新的申請。
在2012年10月,關愛基金也推出一個名為「為居住環境惡劣的低收入人士提供津貼」的援助項目。其目的是為居住環境惡劣的低收入人士提供一次過津貼,以紓緩他們的經濟壓力。根據關愛基金執行委員會主席羅志光對傳媒表示,約有超過13,000多個住㻇(近30,000人)可以受惠。
其實,政府也有其他不同類形的現金津貼計劃例如交通津貼和書簿津貼幫助有需要的家庭。但為甚麼政府仍然未肯推行一個較長期的租金津貼措施幫助低收入家庭呢?箇中原因是租金津貼可能帶出不少後遺症,大家需要小心衡量利害才可以決定租金津貼是否有利於整個社會。
首先,我們要研究租金津貼對租務市場的影響。為了簡化分析,筆者假設接受租金津貼是一班居住環境相當差的低收入家庭(例如劏房㻇),一旦政府以非一次性的租金津貼(可以設下年限)幫助這些家庭,即是變相提高他們的收入,在租務市場的變化是可以從附圖得到答案。

附圖假設在低收入人士的租務市場,租務供應的價格彈性是非常細(即是供應量對其價格反應非常少),供應曲線的斜度十分大(S1) 。在沒有租金津貼的情況下,市場租金是由供應和需求決定,所以a是市場均衡點(供應=需求)。但當租金津貼引入後,符合津貼資格的低收入家庭的收入增加了,這會帶動需求——需求曲線由D1向右移至D2,新的市場均衡點變成b。在此情況,結果是租金被明顯推高(由Ra上升至Rb)。
假約租盤供應的價格彈性是高(即是供應量對其價格反應非常大),其供應曲線的斜度是細,這是現在的S2。引入租金管制後的市場均衡點是c。在這種情況下,租金升幅相對溫和(由Ra上升至Rc)。究竟最後租金增加幅度有多少,租盤供應的價格彈性是一個重要因素。
另外,從經濟角度來看,得到租金津貼的家庭是肯定有益處,因為他們收入是增加。但現實是在短期內租盤增加幅度始終有限(供應的價格彈性是不太大),所以租金被推高是會影響到其他沒有領取租金津貼的低收入家庭。從整個社會的利益來分析,這是否是一件好事, 大家必須小心處理。
最後,曾有長遠房屋策略督導委員會委員與筆者討論租金津貼可能帶來的「公平性」問題。如果政府落實推出租金津貼,年輕人也可以要求置業津貼,因為兩種津貼都是解決市民居住問題。但筆者對這論點有保留,因為租金津貼是主要用於改善低收入家庭的租住環境和生活質素的問題。但津貼市民置業卻同時包括兩個問題:居住和投資。當市民接受置業津貼後買入居所,他們便要面對樓價變化風險。但筆者會問,如果亞洲金融風暴再重現,樓價狂趺,政府又是否會被社會指摘鼓勵市民炒樓嗎?答案是顯而易見。
(以上只代表個人意見)

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任、長遠房屋策略督導委員會會員

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