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2013年11月19日

租務管制 好心做壞事
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任、長遠房屋策略督導委員會會員 關焯照) - 關焯照

自2003年以來,本港樓市租金持續上升。 資料圖片

過去幾年,本地樓價瘋狂上升,引致很多市民投訴樓價已遠遠超越一般家庭可以負擔的水平。但對租樓一族來說,這次樓市狂潮也為他們製造不少煩惱,因為樓價迅速升溫也同時帶動租金飆升。由於大部份的租戶只是基層和中產家庭,租金大幅上升已令他們的生活壓力大增。

上周二,筆者參加由長遠房屋策略督導委員會舉行的第五次公眾諮詢會,發現不少出席這次公眾諮詢會的持份者及相關團體均建議政府重新推出租務管制(下稱租管)以幫助面對昂貴租金的租戶。但作為經濟學家的筆者,對租管的提議有很大保留,因為無論從數據和理論兩方面的分析,租管是否能夠幫到租戶絕對存在很大的疑問。

首先,讀者可以從政府公佈的樓市數據作出分析。根據差餉物業估價署制訂的私人住宅售價指數,從1984年第3季至2013年第3季,香港樓市出現兩個牛市(圖一): (i) 1984年第3季至1997年第3季和(ii) 2003年第3季至2013年第3季。根據筆者的計算,在第一個牛市,租金的升幅是272.4%,即是每年平均升幅約21%。但在第二個牛市,租金的升幅是116%,即是每年平均升12%。但香港出現租管的時間是由1973年至2004年年初,所以第一個牛市是在租管期發生。但在2004年初,香港政府取消了租管,所以第二個牛市覆蓋租管的時間只有兩、三季,其餘時間是沒有租管的。因此,大家可以將兩個牛市期間的租金變化作出比較,從而衡量究竟租管是否發揮作用。但結果頗為清楚,租管對控制租金方面的能力非常有限,主要原因是決定租金變化是有很多因素,例如樓價、人口增長、宏觀環境等等,如果大家相信單以租管便可以阻慢租金上升,這想法未免太簡單了!
另外,香港金融研究中心 (Hong Kong Institute for Monetary Research) 在今年年初公佈了一份研究報告 (題為"Rental Adjustment and Housing Prices: Evidence from Hong Kong's Residential Property Market") ,結果顯示本地租金變化往往接着本地樓價變動情況,這是一個有趣的因果關係。如果政策者不對症下藥,不能盡快壓下樓價,租金是不可能回落的!
以上分析只是從數據走勢着手,但經濟理論告訴大家,租管並不是一個解決租金高企的理想辦法。如果要明白箇中原理,大家可以考慮以下兩個情況:

(a)政府直接實施價格管制政策──即是將法定租金設在市場租金(稱為市場價格)之下。但從圖二,在沒有租金管制下,市場的租金水平是由供求決定(供應=需求),所以市場的租金水平會在RM出現。一旦政府推出租金管制,租務市場的租金不能高於RI。在這租金水平,市場需求和供應分別出現在c點和b點,即是需求量(Fc)大過供應量(Fb),這現象便是求過於供──原因是在租金管制下,有部份業主因法定租金過低而選擇不租出單位,結果就是有租戶租不到單位了!
(b)政府立法容許在租約上保障租客。例如,在續租時,不能加租超過某個幅度;在要求租客搬出時,要給予充足時間;如租客在續租時不同意租金變化的幅度,可以要求政府負責部門仲裁。總之,租約條件是保護租客權益,但這可能會減低部份業主租出單位的誘因,因此決定不出租單位。

從圖三,讀者可以看到在租管引入後,部份業主不願意再租出單位,因此,整條租盤供應曲線上移,而新的市場租金由RM升至RM'。從結果來看,政府推出租管是好心做壞事。
在租管的保障下,將會驅使更多租客進入租務市場,即是租盤需求曲線也會向上移,這會加大租金升幅。
香港的租金高企問題是不可以倚賴租管政策去壓抑租金上升,始終樓市的核心問題是新樓落成量不足和負利率,引致樓價暴升。如果樓價不回,租金是很難調整,所以筆者說是同一句話:「對症下藥才可根治問題」,大家同意嗎?
(以上只代表個人意見)

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任、長遠房屋策略督導委員會會員

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