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2013年08月21日

爽通識:香港地產霸權

1.甚麼是地產霸權?

─地產霸權是指地產商壟斷香港經濟,並且牟取不合理暴利的現象。2010年,前地產業從業員潘慧嫻推出了《地產霸權》一書分析香港地產業狀況,由於這書名切中時弊,因此地產霸權一詞不脛而走。
─香港大型地產商例子:李嘉誠的長實集團、郭氏家族的新鴻基地產、李兆基的恆基集團、鄭裕彤的新世界集團等。
─這些大型地產商不但從事地產業務,也積極進行集團式擴張,業務範疇涵蓋香港的大多數民生事業。例如李嘉誠除了經營地產,旗下的和黃集團業務包括:零售(百佳/豐澤/屈臣氏)、碼頭、電訊(和記電訊/3HK)、電力(港燈)。由於業務範圍甚廣,市民無時無刻都會光顧他旗下的公司,因此出現「全民為李嘉誠打工」的戲言。
─某些大型地產商同時被指牟取暴利,例如興建發水樓;經營的公共事業不斷加價;旗下商場不斷加租令小商戶無法生存。另外也被指涉嫌打壓中小企業,例如兩大超市集團被指涉嫌打壓759阿信屋。這些事件令地產霸權一詞更加負面,成為市民仇富情緒的代名詞。

2.甚麼原因導致地產霸權出現?

─政府的政策傾斜:特區政府成立後,政策上多次出現向大型地產商家族傾斜的事件,例如1999年沒有經過公開招標就把數碼港賣給電訊盈科(李嘉誠家族),李嘉誠兒子李澤楷更因此免補地價得到優質地產用地;2004年政府以8.64億元低價將居屋紅灣半島出售給新世界集團;發展新市鎮採取公私合營模式,政府興建學校、道路、醫院等配套設施後,私人地產項目售價自然水漲船高。政府政策傾斜令大型地產商直接得益,得以由地產賺取更多資金擴張商業王國,導致地產霸權的形成。
─對地產監管不足:基於大市場小政府原則,特區政府對涉及民生的地產業一直監管不足,未能保障消費者利益。地產商賣樓透明度低,例如深夜賣樓、銷售參考數據不足、出現發水樓(利用豁免樓面面積的漏洞興建更大的窗台,實用率偏低)等。政府監管寬鬆,直接令地產商牟取暴利,既導致市民不滿,也令他們賺取更多資金擴張王國,導致霸權出現。(直至2011年政府開始收緊興建發水樓限制,2013年才修改法律加強監管一手樓銷售)。
─反壟斷法例不足:香港雖然商業法律完善,但卻遲遲未對反壟斷法、公平競爭法進行立法(2012年才通過競爭條例草案),令到一些不公平的競爭行為被縱容,例如合謀定價(指競爭者之間合謀定價,透過減少價格競爭來增加利潤)﹔分配市場(指數間公司達成協議,各自在指定的區域銷售產品,互相不進入其他公司的經營範圍)﹔聯合抵制(競爭者之間達成協議,不與某些競爭者、供應商交易)等。法例的不完善令中小企業受到大地產集團的欺壓,例如代理商被指受到大型超市集團施壓,而停止供貨給759阿信屋。
─政治制度的缺陷:香港政治制度不完善,現時仍存在功能組別制度,70個立法會議員中,30位是傳統功能組別選出,由於多數屬工商界,容易受到大型地產集團和關連公司的控制,在立法會中自然傾向保護地產商利益。另外行政長官現時並非由全民投票選舉產生,而是由1,200人(2012年前為800人)的選舉委員會選出,近年香港地產商積極參予選舉委員會成員選舉及爭取出任政協,對特區政府的政治影響力增加,自然也令特首傾向於保障地產商利益,直接導致特區政府回歸後極少制定損害地產商利益的措施,導致地產霸權出現。

3.地產霸權帶來甚麼問題?

─損害市民生活素質:地產商作為私人公司,牟取最大利潤本屬正常,但卻導致樓價高昂,令生活素質失衡;店舖租金增加,生活品價格增加,削減市民購買力;商場不斷引入可承受高租金的大型企業,令店舖商品單一化,市民選擇減少,無疑是降低整體生活素質。
─加劇市民仇富情緒:市民普遍埋怨地產商「擠牙膏式」賣樓是推高樓價的重要因素,另外樓宇實用率低,普遍市民買不起樓,將生活素質降低的不滿發洩在地產商身上,仇富情緒高漲。另外也激化社會運動,2013年碼頭工潮事件由一場工人爭取加薪的工業行動升級為對抗地產霸權的社會運動,增加社會不穩,損害社會和諧。
─削弱香港投資吸引力:現有競爭者壟斷市場,並以「霸道的方法」阻礙外來競爭者進入市場,增加外來投資者進入市場的難度及風險,降低香港投資吸引力。加上地產商瘋狂加租以賺取更高利潤,令本地人的創業難度增加,長遠減低社會流動性。
─增加政府施政難度:現時地產商與市民明顯對立,保護地產商令市民對政府不滿,保障市民則令地產商不悅,令政府處於兩難局面。自2012年梁振英當選行政長官後,明顯選擇了打擊地產商以取悅市民(例如規管一手樓銷售),結果導致大地產商撤資疑雲,大大增加政府施政難度。

4.總結:

地產集團為股東牟取最多利潤,利益最大化,本是資本主義社會的正常及合理現象,但在現時香港經濟發展失去新動力,社會流動性減低的情況下,卻成為市民發洩對整體經濟和社會不滿的出氣閥。我們的特首梁振英向來崇尚語言藝術,且看他是否有足夠的施政藝術解決這難題了。

撰文:Hong Sir
遵理學校通識科補習名師
(周二至四刊登)

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