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2013年08月13日

蘋論︰
樓市辣招不能撤 但可微調 - 林本利

由地產代理和業主組成的「辣招苦主大聯盟」,要求政府撤回部份穩定樓市的「辣招」。之後不久,金管局表示會因應樓市周期轉變,推出相應適當的「逆周期」措施。
根據資料,二手樓價在2009年初開始反彈,到同年9月上升超過三成,當中以豪宅的價格升幅特別顯著。政府原先認為豪宅價格飆升,對民生影響不大,故此未有制定應對措施。後來市民憂慮豪宅炒賣活動,會擴散至中小型住宅,要求政府干預。
金管局於是順應民情,在2009年10月開始推出「逆周期」措施,率先收緊樓價2,000萬元或以上的按揭,最多只可以借六成。之後一年多,金管局將收緊樓按的措施逐步擴大至樓價700萬元的住宅,最多只可借六成,1,000萬元最多只可借五成。
金管局連番出招,收緊貴價樓的按揭成效,自然將市場上的炒家和投資者推向中小型住宅市場,大幅度推高中小型單位的樓價。政府見樓價繼續上升,在2010年11月開始徵收額外印花稅(SSD),試圖驅走短期炒賣住宅的投機者。
去年10月,政府向非永久性居民開徵買家印花稅(BSD)。今年2月,向非首次置業人士開徵雙倍印花稅(DSD),兼且將寫字樓、舖位、商業樓宇及分層工廠大廈等非住宅物業,納入徵收雙倍印花稅範圍之內,令市場上的投資者大減。
近月本地物業市場的成交量大幅萎縮,住宅買賣數目,由每月平均7,000多宗下跌一半至3,000多宗,一度跌穿2003年初沙士疫症時的水平。非住宅物業買賣數目,更由每月平均2,000多宗大幅下挫七成多,跌至只得500多宗。物業成交量大減,自然影響地產代理的生計,上月有大批代理及業主上街遊行,抗議政府打壓樓市。
現時在住宅市場上的買家,主要是首次置業的市民,以及那些「不幸」中籤的人士,可以在二手市場免補價購買居屋。這群首次置業和認購二手居屋的市民,財力有限,投資經驗不足,日後樓價若大幅下挫,肯定損失慘重,住宅物業甚至要淪為「負資產」。
自從2009年10月金管局開始收緊樓按,之後政府推出一系列需求管理措施,不單未能幫助市民「上車」,反而令「上車盤」的樓價大幅飆升超過一倍,升幅遠遠超過同期大型單位四成多的升幅。然而,小業主持有的小型單位,縱使樓價大幅上升,想換樓亦十分困難,因為若先買後賣便要繳付雙倍印花稅。此外,若認購的單位樓價超過700萬元,便要預備280萬元(即四成)作首期;即使能順利將手上細單位先出售套現,也未必有足夠首期換樓。
因此,政府若想方便市民換樓,實應檢討雙倍印花稅的徵收方法,金管局亦應考慮逐步放寬樓按。只要市民有足夠還款能力,兼且通過加息的壓力測試,便應該可以獲批高於五成或六成的按揭。市民將手上的小型單位出售,將套現所得用作認購較大的單位,除了可以改善居住環境外,還可以增加「上車盤」的供應,有助壓抑這類單位的樓價升幅。
另外,政府實應考慮撤銷向非住宅物業徵收雙倍印花稅的措施。若要打擊短期炒賣活動,只需要向非住宅物業開徵額外印花稅便可。政府應從供應入手,大量增加土地興建寫字樓及商業樓宇,以免租金飆升而損害香港的營商環境。
物業代理公司亦應趁市場調整的機會,檢討是否需要租用這麼多舖位。若能大幅縮減分行數目,除了有助降低舖位租金外,還可以節省成本,避免出現大規模的裁員。

林本利
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