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2013年07月30日

長策會的藝術數字
(土地監察主席 李永達) - 李永達

運輸及房屋局局長張炳良表示,將於9月發表長遠房屋策略諮詢文件。 資料圖片

長遠房屋策略督導委員會將於未來一段時間發表諮詢文件,諮詢市民在未來10年香港公營房屋以及私營房屋的需求。
在上幾個月,長策會會議後,主席張炳良局長及其他一眾委員已多次就未來10年房屋發表意見並就個別房屋需求的組群(例如單身人士、居屋白表申請人、青年人住屋等)發表了初步的看法,同時長策會透露了對未來十年房屋需求的估算為44萬。
在1995年,當時港督彭定康要求房屋局制訂第一份長遠房屋策略需求的報告,當時本人也參與其中。這個需求是按人口增長、家庭變化、外來投資及現有房屋需求未能滿足等等各種因素之估算。由1996年至2006年間,香港整體房屋需求有70萬至85萬之間,所以當特首董建華在1997年上任的時候,將這個房屋需求估算落實,提出每年興建8萬5千個公營及私營房屋單位。
是次長策會造出44萬這個未來10年房屋需求的數字,令人有壓低需求嫌疑。第一,1996年香港房屋問題並沒有像現時這麼嚴重,當時的輪候冊只得數萬人排隊,而現時總共有23萬;本人估計,到明年中,輪候冊人數會增加至30萬。第二,當時的樓價並沒有現時這麼瘋狂,一般中產人士有能力買到私人單位,現時連中產都難置業。第三,因為曾蔭權年代開拓土地及建屋不足,形成過去近10年累積性的龐大房屋需要,這個情況是需要由未來的供應解決。以上三點,已清楚看見未來10年的房屋需求,表面上應該比1996年至2006年間的10年需求,更為龐大。
但為何出現44萬這個極低的數字?因為現時政府已做到每年至少需要2萬個私營房屋單位,及1萬5千至2萬個公屋及居屋新單位。長策會提出的數字,只是比現在多建每年2千至3千個單位,如何能夠解決二十多萬輪候冊及10年來累積性的房屋需求及大量因為樓價高企而被壓抑的置業需求?本人對這個數字有極大的質疑,甚至認為這個數字是一個藝術性的估算!

為了澄清本人的疑問,本人與多方面人士溝通,發現這估算出現幾個大漏洞。
第一,對單身人士的需求估算大幅壓縮,現有的政策是對非長者單身人士是要採取計分制度。在這11、12萬的單身申請人士之中,絕大部份是在計分制之下。排隊幾年就會因為薪金上升而被剔出輪候冊,若這個計分制不變,那些有真正房屋需要的基層市民(例如雜工、送貨員等持續幾年薪金維持在6、7千元的申請人)都不能夠在3年內上到公屋。這個計分制度繼續存在,使得單身人士的需求可被大幅壓縮。
第二,長策會委託過大學機構向居住劏房等居住環境欠佳的住戶作出調查,計算出有6至7萬劏房戶。根據了解,他們並不是把這7萬戶列入全部有需要房屋的人士,他們只是將2至3萬沒有廚房或廁所的劏房住戶列入需求。本人聽到這個講法極之震驚,這個做法近乎造數,壓抑了5萬戶劏房的需求。
第三,就是對外來投資人士的估算。長策會認為,因為雙辣招的執行,現時已經沒有或大量縮減了大陸投資人士。其實大陸人士在香港買樓的情況,最高𥧌期是佔了本地6%或以上的所有物業交易,意指近一年約6千宗。現時因為雙辣招的執行,長策會將每年外來投資人士大幅縮減至每年只有幾百宗。但是若明年聯儲局加息,政府很大機會會解除一部份雙辣招的規定,使國內來港投資人士人次重新上升。所以本人認為這個每年幾百宗的內地來港投資的需求,也是被大幅低估。

第四,長策會並沒有研究因為過去10年,因為曾蔭權政府在土地及房屋供應上大量萎縮,在市民大眾中潛藏着大量的房屋壓抑需求。這些大量被壓抑的需求並沒有計算在內,如果樓價回復至較低水平,本人相信,大量置業及租住需求會被釋放,促使很多年輕夫婦或單身人士也希望獨立置業及租住單位。
當梁振英競選的時候,他曾發表過自己的鴻圖大計,他說只需要多1%的土地就可以再為100萬人提供房屋。另外,他提及,現時每個香港居民的家庭面積只是約4百至5百平方呎。作為一個國際金融中心,這是非常擠逼的情況;相較於新加坡,我們居住面積是新加坡人的一半。如果未來政府將每戶居住面積由5百平方呎稍加至6百平方呎,未來10年,我們就要興建多數萬個單位,長策會也沒有將此計算在內。
本人對長策會提出44萬這個數字有很大質疑。這個數字,是在政府部門使用行政方式壓抑需求,對現有的政策不作出任何的改善,甚至對過去10年被壓抑的房屋需要視若無睹情況下,作出的藝術性數字計算。
甚至本人估計,政府內部估算,他們未來十年能夠做到的土地開發就只有44萬,所以,他們由結果使用行政方式計算出總房屋需要是44萬。這些行政手段漠視了那些真正需要居屋及公屋的市民。

李永達
土地監察主席

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